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1、營運期MALL的經營提升策略 賀志軍 7月 前言 營運期MALL問題爆發 空鋪、掉鋪？客流低、銷售低？問題多、矛盾多？ 商業綜合體快速發展 購物中心需長期培育品牌資源同質化嚴重多維度競爭壓力巨大 解決思路 經營診斷 提升策略 招商調整 管控要點 一、經營診斷 三步診斷法 前期定位不準確 項目定位 業態規劃 商業競爭 市場環境不成熟 城市基礎 地理位置 公共交通 經營管理有問題 管理團隊 經營執行 1、前期定位不準確 項目定位 不符合實際需求 不匹配客群 業態規劃 定位不符 不接地氣 業態品類缺乏可逛性 商業競爭 同業競爭激烈 分流客源 2、市場環境不成熟 城市 基礎 勞動輸出型 人口基數不足消2、費力差 地理 位置 選址地理位置偏僻 人口基數嚴重不足 公共 交通 交通不便利 到達性較差 3、經營管理有問題 團隊意識 沒有經營意識 沒有目標意識 打工心態 團隊管理 團隊缺乏經營意識 員工流動大 經營執行 招商運營、基礎管理能力低 企劃流于形式與消費不符 班子不參與全程不重視過程 診斷結果 城市商圈 含商圈主要競爭對手、經營情況 輻射客群 周邊小區、居民數量、 結構、消費特征 業態品類 與定位匹配度、品類結構分布 周邊環境 所處區域、交通情況 動線導視、硬件設施、商業氛圍 項目定位 原定位、存在問題 經營管理 經營意識、團隊能力、管理品質 診斷 結果 整體評價：存在的核心問題 二、提升策略3、 重新分析市場，修正定位 1、重新市場調研，分析商圈特征 2、分析經營特征，重新招商定位 3、找出制約因素，制定提升方案 提高綜合滿意度 7、提升員工積極性，保持團隊穩定 制定營銷策略，提升客流 4、主題營銷，形成“品牌”效應 5、抓年輕族、家庭客、有車族 6、挖掘多種資源，提升營銷穿透力 招商資源整合與維穩 8、擴大招商儲備，積極推進招商 9、維護經營穩定，策略完成收租 1、重新分析市場，修正定位 1.1重新市場調研，分析商圈特征調研 項目 商圈 調研 消費者調研 消費行為、消費習慣 租戶滿意度及需求調研 租戶滿意度、需求 交通狀況 道路、公交線路等 商圈及競爭對手調查 百貨、超市、購物中心、專業市場、特色街 1、重新分析市場，修正定位 1.1重新市場調研，分析商圈特征案例 1、重新分析市場，修正定位 1.2分析經營特征，重新招商定位分析 每日 經營分析 客流、銷售、銷售、數據