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1、中海【格林威治城】項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告中海【格林威治城】項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告 中海【格林威治城】是一個(gè)集商業(yè)、住宅、商務(wù)公寓為一體的復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目，因商業(yè)部 分先期推出，在商業(yè)部分運(yùn)作時(shí)要充分體現(xiàn)其項(xiàng)目的整體規(guī)模和文化優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個(gè)大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)。商業(yè)物業(yè)的成功銷售保證發(fā)展商開發(fā)利益，商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利于項(xiàng)目的品牌塑造和物 業(yè)的升值，對(duì)后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。 要達(dá)到上述目的，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作必須從四個(gè)方面銷售、招商、商管、物管入手，形成系 統(tǒng)的運(yùn)作思路。 商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及關(guān)系商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及關(guān)系示意：示意： 銷 2、售 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理 來(lái)源于：房地產(chǎn)來(lái)源于：房地產(chǎn) E 網(wǎng)網(wǎng)- 房地產(chǎn)房地產(chǎn) E 網(wǎng)網(wǎng)- 倍訊易倍訊易- 商業(yè)項(xiàng)目 后續(xù)物業(yè)銷售、 品牌塑造 招 商 根據(jù)雙方前期交流成果，以下從銷售、招商、商管、物管闡述。 一、銷售板塊一、銷售板塊 1、 物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位明確物業(yè)租售情況 成功銷售 成 果 支 持 管理模式支持 招 商 條 件 支 持 促進(jìn) 促進(jìn) 14、15、171F 臨街商業(yè)預(yù)留部分保留單位，作為其 2F 承租商家的門廳，此部分 商業(yè)暫不發(fā)售； 14、15、17暫不作留存資產(chǎn)位置上的考慮，根據(jù)實(shí)際招商情況再行定奪； 2、 銷售模式銷售模式 針對(duì)投資者制定不同的銷售模式以迎合不同3、的投資心里。投資自營(yíng)的直接采用自然銷 售模式；有的投資者對(duì)租金的要求比較理性，相對(duì)更看重收益的長(zhǎng)期和穩(wěn)定性，物業(yè)的升 值空間，則采用帶租約銷售，不承諾回報(bào)，通過(guò)招商引進(jìn)品牌主力店實(shí)現(xiàn)銷售；有的投資 者看重投資保障，則采用包租的形式銷售；針對(duì)經(jīng)營(yíng)商家，有意向購(gòu)買但前期資金壓力較 大的，采取租轉(zhuǎn)售形式，待經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)后再行購(gòu)買。 。 。 。 。 。 14、15、17以及 16、18的 1F 非主力店位置所屬商業(yè)按擬定的銷售價(jià)格采用 自然銷售，不帶任何租約，業(yè)主可委托商旅公司招商； 為了保障整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模檔次，秩序化經(jīng)營(yíng)，有效避免后期雜亂經(jīng)營(yíng)狀況，按照商業(yè) 規(guī)劃的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)良好的商業(yè)形象，14、15外街主力點(diǎn)所屬物業(yè)必須采用帶租約銷 售。無(wú)論是投資自營(yíng)還是委托租賃都必須符合預(yù)定的商業(yè)規(guī)劃。在不承諾租金回報(bào)和 租金補(bǔ)貼保障措施情況下，招商必須要先行，在招商成功后再行銷售，否則業(yè)權(quán)分散 后無(wú)法有效管理。