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1、 第一部分 市 場 篇 3 江寧區(qū)域分析 從地貌特征看南京城市規(guī)劃，長江和紫金山使得南京在東、西、北三面擴(kuò)展 空間相對有限，而江寧的開發(fā)正處于南京城市化進(jìn)程逐步南移的大好時(shí)期，其區(qū) 位交通條件優(yōu)越，總體規(guī)劃布局合理，恰如大師筆下正待濃墨重彩繪就的一幅美 麗畫卷。 受江寧撤縣設(shè)區(qū)的利好消息刺激，江寧成為南京樓市的一個(gè)新熱點(diǎn)。就目前 情況看，開發(fā)企業(yè)相對集中在東山鎮(zhèn)，開發(fā)區(qū)、岔路一帶，總體規(guī)劃合理，整體 布局疏密有致，開發(fā)有度，開發(fā)商充分保留利用了自然景觀，樓盤建設(shè)多考慮地 勢地貌的特點(diǎn)，以湖為中心，以綠化為景觀，以科技為特色，分層次開發(fā)，對整 個(gè)江寧縣城的發(fā)展起到了相輔相成的作用。 隨著江寧城市2、化進(jìn)程不斷深入， 土地資源的相對稀缺， 各項(xiàng)基礎(chǔ)的不斷完善， 交通道路的布局更趨合理，人口的大量增加，住房二、三級(jí)市場的放開及投資環(huán) 境的更加優(yōu)越等因素影響，江寧房價(jià)自去年以來，其趨勢一直穩(wěn)步趨升。 1.1 江寧未來規(guī)劃定位 4 江寧將成為南京市主城區(qū)的重要組成部分，未來發(fā)展目標(biāo)定位是： 南京新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，都市家業(yè)集中區(qū)南京新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，都市家業(yè)集中區(qū)。 5 江寧房地產(chǎn)開發(fā)以突出科技、文化、教育為主題，加大生態(tài)景觀，智能化設(shè) 施的建設(shè)，提高房地產(chǎn)業(yè)的科技含量，高起點(diǎn)，高水平規(guī)劃，力求形成一個(gè) 科技化、藝術(shù)化、人性化的完美融合。 6 江寧將進(jìn)一步更新城市化發(fā)展思路，加強(qiáng)基3、礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)，充分的發(fā) 揮區(qū)位優(yōu)勢，積極推行舊城改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的方式，加速江寧城市化 進(jìn)程。 1.2 江寧房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢： 江寧正處于城市化進(jìn)程大發(fā)展時(shí)期，緊鄰南京，產(chǎn)業(yè)密集，區(qū)域交通條件優(yōu) 越，資源豐富。 江寧在全市三個(gè)都市圈和五個(gè)聚合軸的“三圈五軸”的城市結(jié)構(gòu)中，處于城 市發(fā)展軸上，承擔(dān)雙重任務(wù)，一方面更直接接受城市的輻射，南京擴(kuò)容，將 給江寧的發(fā)展帶來直接積極的帶動(dòng)作用，另一方面承擔(dān)推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化，形 成了集聚效益。 江寧經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，無論從投資環(huán)境的改善，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的質(zhì)量也明顯提高， 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善， 具備了江寧做大做強(qiáng)的條件。 省、 市、 縣各級(jí)政府對江寧推進(jìn)城市化和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展給予了大力的支持， 社會(huì)各界也同樣寄予了關(guān)注和支持。 投資時(shí)機(jī)日趨成熟。從政府主管部門到金融機(jī)構(gòu)，從各制度的確立，管理向 服務(wù)的轉(zhuǎn)變，市場的全面開放，都極大地