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1、1 The commercial evolu.on revolu.on of no.5 pavilion in le cheng 商業(yè)進化革命 2018.08.04 樂城5號軟裝館 第一次匯報方案 2 我們并不缺乏影響力、規(guī)模 思考原點： 3 政府的支持 800億巨資打造 2600萬方新城規(guī)模 輻射京津冀的現(xiàn)代化大型智慧商貿(mào)集群 覆蓋全國的樂城產(chǎn)業(yè) 4 但是，一個廣而全的大盤，對于5號館 一、如何提升客戶增量？ 二、如何創(chuàng)造商業(yè)利潤率的最大化？ 三、相對其它場館，勢必面臨同質(zhì)化競爭，如何破？ 5 “定位不是你對產(chǎn)品要做的事。定位是你對預(yù)期客戶要做的事。 換句話說，你要在預(yù)期客戶的頭腦里給產(chǎn)品定2、位， 確保產(chǎn)品在預(yù)期客戶頭腦里占據(jù)一個真正有價值的地位。” 定位特勞特 6 商業(yè)看未來 強預(yù)期等于強利潤 7 商業(yè)的投資收益 物業(yè)的增值 （土地價值） 租金的增長 （項目附加值） 購買者關(guān)注的預(yù)期 客戶增量 商業(yè)利潤率 最大化 8 庖丁解牛 9 如何提升客戶增量？ 10 土 地 Culture 11 京津冀的三個分化維度 12 一、第一維度：京津冀 北京的聯(lián)城價值 13 新北京中心 亦莊，價值洼地 WSD 首都西部綜合服務(wù)區(qū) “十一五”規(guī)劃的“東通西門” WSD首都西部綜合服務(wù)區(qū) 讓北京西部，正在由不匹配到匹配的轉(zhuǎn)變 CBD的東擴，帶動朝青板塊以及通州新城的崛起 14 可以看到，北京已經(jīng)形成“3、雙子價值碗”， 西端的門頭溝WSD與東端通州運河CBD的合縱連橫構(gòu)成一個 堅實的“北京聯(lián)城之基” 15 二、第二維度：北京的100公里 16 雄安 北京向下100公里 第二維度 17 以北京為中心 分化出第一個100公里環(huán)京投報線 18 環(huán)京第一圈 雄安 北京向下的第二維度 首創(chuàng)長陽奧特萊斯 武清佛羅倫薩小鎮(zhèn) 19 北京向下 環(huán)京投報線第一圈內(nèi) 東西各兩個大型的Mall 滿足北京外溢到雄安與天津所需 20 三、第三維度：北京向下的200公里 100公里的第二維度 100公里的第三維度 環(huán)京第二圈 北京向下的第三維度 22 環(huán)京投報線第二圈內(nèi)，并沒有大型的Mall 而今天樂城的誕生滿足了 從京津冀城市副中心到天津之間生活及產(chǎn)業(yè)供需 23 產(chǎn)業(yè)區(qū) （第一、二產(chǎn)業(yè)：塑料產(chǎn)業(yè)、紡織制造） 生態(tài)資源區(qū) （第三產(chǎn)業(yè)，白洋淀水生態(tài)旅游區(qū)） 退1、2進3河北轉(zhuǎn)型 24 新區(qū)原產(chǎn) 勢必向下縱移 25 放眼整