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1、2021/6/16 山東新城市中心發(fā)展策略報(bào)告山東新城市中心發(fā)展策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：新城市臵業(yè)發(fā)展有限公司 2 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景-南山集團(tuán)通過為煙臺市政府修建投資南山集團(tuán)通過為煙臺市政府修建投資 1010億元的會展中心臵換總面積約億元的會展中心臵換總面積約10001000畝的四塊地畝的四塊地 地塊 占地 功能要求 容積率 政府其他要求 1號 21萬 21萬公建、21萬住宅 2.0 2號 12.7萬 10萬平米，純商業(yè)娛樂 2.0 3號 27萬 會展中心+酒店+辦公（10+10+10）平 米 1.2 酒店檔次高，辦公超高層 4號 16.3萬 以住宅為主，少量商業(yè) 1.2 現(xiàn)狀為農(nóng)用地，無開發(fā)條件 小2、計(jì) 總占地77萬平米,建筑面積約102萬平米 1 2 3 4 煙大三期 濱州醫(yī)學(xué)院 大海 會展中心限期修建將是南山集團(tuán)取得四塊地并向政府談條件的核心籌碼會展中心限期修建將是南山集團(tuán)取得四塊地并向政府談條件的核心籌碼 南山集團(tuán)為政府修建3 號地上的會展中心（投 資10億元），以此臵換1、 2、3、4塊地 會展中心06年8月份需 竣工，10月份投入使用 地塊出讓條件 3 本報(bào)告的命題本報(bào)告的命題-從市場價(jià)值和成功案例角從市場價(jià)值和成功案例角 度分析度分析4 4塊地合適的物業(yè)類型和容積率塊地合適的物業(yè)類型和容積率 1號地 21萬平米住宅、21萬平 米公建 10萬平米純商業(yè)娛樂 要求辦公建超高層、高檔3、 次 農(nóng)用地，無開發(fā)條件 2號地 3號地 4號地 1號地要先開發(fā)，21萬公建 量是否太大 商業(yè)量是否太大 該地塊做商業(yè)還是住宅 超高層辦公樓在近兩年是否 合適，是否有市場 可推后開發(fā) 政府對地塊要求 南山集團(tuán)困惑 各地塊合適物業(yè)類型 公建商業(yè)的合適比例 各地塊合適容積率 核心問題 借鑒成功案例 分析市場現(xiàn)狀 公建不低于50% 辦公檔次太高，近期開發(fā) 注：公建指商業(yè)、辦 公、酒店的綜合 降低公建比例 降低辦公檔次，推后開發(fā) 總矛盾 4 問題的解決思路問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治?區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明 確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明 確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下， 四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合 案例明確各地塊功能 研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來3-5年開發(fā)結(jié)束 5 本區(qū)域在城市的位臵本區(qū)域在城市的位臵-位于最靠近濱海位