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1、 瀛通集團瀛通集團 產品定位報告產品定位報告 定位前述定位前述 解決定位，實際就是實現市場、營銷和產品之間的價值平衡解決定位，實際就是實現市場、營銷和產品之間的價值平衡 市場，市場， 不同品類的市場特征賦予項目未來的價值實現不同品類的市場特征賦予項目未來的價值實現 營銷，營銷， 追求流量條件下的項目價值最高臨界點追求流量條件下的項目價值最高臨界點 產品，產品， 可行性條件下完成項目的品類和檔次可行性條件下完成項目的品類和檔次 本報告將首先從自身立地條件和市場環境出發，以本報告將首先從自身立地條件和市場環境出發，以 價值最大化為目標，對本案公寓式辦公樓進行產品價值最大化為目標，對本案公寓式辦公樓2、進行產品 研判研判 ！ 定位思考定位思考 宏觀環境宏觀環境 市場迷局之激蕩中的宏觀經濟市場迷局之激蕩中的宏觀經濟 近期，局勢撲朔迷離近期，局勢撲朔迷離 世界經濟惡化世界經濟惡化 國內經濟驟變國內經濟驟變 房地產市場滑坡房地產市場滑坡 恐懼蔓延恐懼蔓延 外需萎縮外需萎縮 增長明顯放緩增長明顯放緩 量減價跌跡象明顯量減價跌跡象明顯 消費信心不足消費信心不足 大城市小城市大城市小城市 回顧，樓市發展規律回顧，樓市發展規律 持續發展的經濟是中國樓市的源動力；持續發展的經濟是中國樓市的源動力； 各大利益集團抱團求存各大利益集團抱團求存 頂過調整浪就是大贏家頂過調整浪就是大贏家 人民幣貶值壓力人民幣貶值壓3、力 市場現狀市場現狀 市場困局之上海銷售型寫字樓市場市場困局之上海銷售型寫字樓市場 1 1、全市市場分析、全市市場分析 長期供大于求長期供大于求 價格增張緩慢價格增張緩慢 未來供應巨大未來供應巨大 2 2、中心城區分析、中心城區分析 成交持續低靡，成交集中于成交持續低靡，成交集中于1.51.5- -2 2萬萬/ /平平 “地王”退地、整體出讓顯示信心不足地王”退地、整體出讓顯示信心不足 長風新建商務區出現臨路的低價競爭長風新建商務區出現臨路的低價競爭 迅速擴張后迅速擴張后 市場消化困難市場消化困難 累計存量超過累計存量超過100100萬方萬方 年均漲幅僅年均漲幅僅6%6% 轉租為售擴大轉租為售擴大 北外灘北外灘/ /四川北路四川北路/ /外灘源外灘源/ /長風長風CBD/CBD/徐匯濱江徐匯濱江/ /上海船上海船 廠二期，未來濱江辦公競爭激烈廠二期，未來濱江辦公競爭激烈 市場信心受挫市場信