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兩江綠城御園法式洋房項目入市策略思考（118頁）.pptx

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上傳人：儒*** 編號：143225 2021-06-17 109頁 44.33MB

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1、K E Y 兩江綠城御臨河項目入市策略思考杭州，五年綠城服務，深知月亮與桂花的故事與理想。杭州、上海、紹興、合肥、湖州、金華、德清玫瑰、桂花、百合、玉蘭、留莊、御園、深藍宋總、裘總、設計院、著名的桂花城批判甚至綠城第一課的封閉培訓，無不歷歷在目。因為，我也是個資深“綠粉”。曾為綠城數次考察重慶卻因成本售價矛盾不入渝而遺憾，也曾坦言入渝就賣掉現有房產而置換綠城物業，因為我知道它的慣有價值規律。但今天，這個坦言卻成了我的難題，讓我尷尬無比。其一，難在區域認知的模糊。遙不可及的影視城？工廠遍布的新區域？ 2個小時左右的車程？甚至懷疑，導航也會錯2、亂的無名路低密度產品，本就是以土地資源為貴。僅僅一條無名御臨河，一個單調影視城，貴從何來？更何況，還有高層產品。如何認知這片土地，成為關鍵的基礎！其二，品牌之難，難在企業與產品系。我可以熟知并深愛綠城，但大部分人卻以為是“綠地”；而產品上，典型的御園系，也許在大眾眼里難敵“凡爾賽”；更何況，還有長沙的綠城青竹園案例，讓我們引以為戒！無論是企業品牌，還是項目品牌，都是難以讓項目安全落地的那把傘！但這并不意味著就找不到解開市場的 KEY！邏輯五分法邏輯五分法 1 2 3 4 5 城市邏輯土地邏輯產品邏輯品牌邏輯人群邏輯 Buy 例證城市邏輯：行政力、北貴西窮3、江北嘴CBD；土地邏輯：紅線資源和、學區房江景房；產品邏輯：鵝嶺峰、喜馬拉雅、桃李春風；品牌邏輯：龍湖、綠城；人群邏輯：客戶喜好被全國經驗和無數項目證明過的策略研究工具。經驗使然，“KEY”，必定在這五個邏輯之中；但謎底的發現，卻在二度深入項目的來往路途中。第一次，從G50，過魚嘴，上兩江大道抵達項目；一個字：快。意料之外的距離和時間，無需導航的清晰，卻也難以讓人困惑不已。兩江新區是粗曠的淺顯的城市邏輯，兩江影視城的單一，顯然更是靠不住的城市方向；御臨河和遙望的青山，也是讓人心動的土地，但這在山水重慶，不說劣勢但必然毫無優勢；企業品牌和產品品牌，如若放在江浙密切關聯的城市，開花理所當然，而龍湖融創領跑的重慶，需要更長時間；人群邏輯，只不過是特殊項目的玩票而已，當今時代危險至極；沒有清晰的邏輯，也就缺乏推廣上的重音，而大量的客戶如果只是兩江集團系統內的

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