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1、長沙北辰項(xiàng)目D3區(qū) 營銷策劃報告 謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈: :北辰股份北辰股份 1 大勢研判大勢研判 本次政策調(diào)整世聯(lián)觀點(diǎn)：更嚴(yán)厲的金融手段本次政策調(diào)整世聯(lián)觀點(diǎn)：更嚴(yán)厲的金融手段 直接采用差異化信貸政策壓抑實(shí)力群體消費(fèi)抑制房價上漲直接采用差異化信貸政策壓抑實(shí)力群體消費(fèi)抑制房價上漲 歷史回顧：歷史回顧：20072007年上半年一線市場受政策年上半年一線市場受政策 影響市場下調(diào)影響市場下調(diào) 上一輪市場調(diào)整政策回顧： 1、調(diào)整結(jié)構(gòu)：90/70政策，對價格影響不大 2、打壓投資：5年內(nèi)二手房不得出手轉(zhuǎn)讓 3、緊縮銀根：二手房房貸全面停放； 一手房首付提升，利率優(yōu)惠取消； 一手房二套以上首付，利率加倍提升 本輪市場調(diào)2、整政策回顧： 1、調(diào)整結(jié)構(gòu)：90/70政策重申 2、打壓投資：5年內(nèi)二手房不得出手轉(zhuǎn)讓 3、緊縮銀根：一手房首付提升，利率優(yōu)惠取消； 一手房二套以上首付，利率加倍提升 部分高房價城市考慮一手房三套以上外地客戶禁止購買 上一輪市場調(diào)控背景： 1、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)聲鶴唳：全球金融危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩， 外貿(mào)下滑導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)值下滑，國內(nèi)股市萎靡不振 2、開發(fā)商資金壓力巨大（股市融資困難，緊縮性貨幣政策，持續(xù) 加息），對現(xiàn)金有迅速回籠的需求 3、客戶財富實(shí)力受影響：金融外貿(mào)行業(yè)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力縮水，整體 經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對未來家庭財富增長預(yù)期保守 4、客戶心態(tài)相對恐慌：首次經(jīng)歷大幅度政策調(diào)控，對未來信心不 足，反3、應(yīng)大，多選擇持續(xù)觀望。 本次政策調(diào)控世聯(lián)觀點(diǎn)：不同的影響方式本次政策調(diào)控世聯(lián)觀點(diǎn)：不同的影響方式 外部環(huán)境，開發(fā)商，客戶實(shí)力與對調(diào)控的心態(tài)不同，反應(yīng)外部環(huán)境，開發(fā)商，客戶實(shí)力與對調(diào)控的心態(tài)不同，反應(yīng) 相對理性相對理性 本輪市場調(diào)控背景： 1、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨緩：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于平穩(wěn)，中國經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn) 定，國內(nèi)股市回升，消費(fèi)市場活力充足。 2、開發(fā)商資金壓力不大（當(dāng)前貨幣流動性依舊寬松，緊縮政策剛 剛開始），迅速回籠的需求上不急迫 3、客戶財富實(shí)力看漲：中國經(jīng)濟(jì)增長保持的大環(huán)境下，客戶收入客戶收入 增長，對未來預(yù)期轉(zhuǎn)晴。增長，對未來預(yù)期轉(zhuǎn)晴。 4、客戶心態(tài)開始成熟：經(jīng)歷過大幅度政策調(diào)控，對未來信心增強(qiáng)，未來信心增強(qiáng)， 仍會觀望，開始看重市場調(diào)整中的購買機(jī)會。仍會觀望，開始看重市場調(diào)整中的購買機(jī)會。 更有錢，觀望機(jī)遇 恐慌式劇烈調(diào)整 本次政策調(diào)控世聯(lián)觀點(diǎn)：不同的影響方式本次政策調(diào)控世聯(lián)觀點(diǎn)：不同的