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長沙金外灘樓盤項目整體定位與發展戰略報告（136頁）.ppt

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定位報告

上傳人：儒*** 編號：143360 2021-06-17 136頁 9.46MB

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1、長沙金外灘項目長沙金外灘項目整體定位與發展戰略報告整體定位與發展戰略報告謹呈：湖南大韻臵業投資有限公司 2 項目研究工作階段劃分項目研究工作階段劃分工作工作最終最終成果成果長沙市宏觀經濟背景研究長沙市房地產市場調查與分析長沙市消費者市場調研項目的優劣勢分析和地塊價值挖掘城市新中心案例研究與借鑒綜合體案例研究濱江豪宅案例研究項目經濟測算至今工作 2005/11/14 2005/12/07 第三階段項目營銷戰略與策略第二階段啟動區定位與物業發展建議第一階段（中期）第一階段（中期）項目整體定位與發展戰略項目整體定位與發展戰略長沙房地產市場調查分析結果項目的市2、場定位與發展戰略（終稿） 3 項目解析與問題界定項目解析與問題界定客戶目標客戶目標項目約束條件項目約束條件項目屬性界定項目屬性界定此類項目的一般解決方案現實市場情況現實市場情況矛盾發現問題解決問題的思考方向本報告要解決的本報告要解決的關鍵問題關鍵問題本項目的解本項目的解決思路決思路 4 項目約束條件：高昂的地價意味著金外灘項目不能走常項目約束條件：高昂的地價意味著金外灘項目不能走常規的發展道路，項目成功的關鍵在于解決以下三個問題規的發展道路，項目成功的關鍵在于解決以下三個問題 3.263.26億元億元 1010億元億元地價拆遷成本 28432843元元/ /3、M2 2 22742274元元/M2 樓面地價 56285628元元/M/M2 2 總建筑面積容積率容積率4 4 46.6446.64 容積率容積率5 5 58.358.3 + 開發成本 45844584元元/M/M2 2 目前長沙市場上濱江住宅最高賣到4500 元/平米本項目高昂的地價成本使得每平米開發成本達到4500元以上如何突破區域價格是項目成功的關如何突破區域價格是項目成功的關鍵鍵如何提高容積率，加大開發強度是如何提高容積率，加大開發強度是項目成功的關鍵項目成功的關鍵住宅利潤空間較小，如何挖掘潛在住宅利潤空間較小，如何挖掘潛在的商業價值是項目成功的關鍵的商業價值是項目成功的關鍵 5 項目約束條件下客戶目標與現實情況的矛盾（一）項目約束條件下客戶目標與現實情況的矛盾（一）項目開發周期項目開發周期 5 5年年年銷售量約年銷售量約1010萬平米萬平米景秀江山創遠

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