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1、本報告是嚴(yán)格保密的。 無錫坊前項目整體定位無錫坊前項目整體定位 與發(fā)展戰(zhàn)略報告與發(fā)展戰(zhàn)略報告 目錄目錄 第一部分第一部分 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(12.3上海匯報) P3P210 第二部分第二部分 終稿匯報補(bǔ)充研究(12.23深圳匯報)P211P262 第三部分第三部分 關(guān)于日本人公寓和社區(qū)學(xué)校的補(bǔ)充研究（12.29）P263P280 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)， 以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向 客戶的目標(biāo)客戶的目標(biāo) 通過本項目的開發(fā)在2年內(nèi)實現(xiàn)100萬/畝取地成本的 回收 首期啟動后實現(xiàn)利潤價值最大化 項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要2、項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要 因素因素 項目地塊技術(shù)指標(biāo): 用地性質(zhì)：住宅商業(yè)，總占地面積778畝115畝, 容積率暫定1.4,取地成本100萬/畝，商業(yè)面積暫定6萬 平米。 項目區(qū)位 位于無錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與錫山區(qū)政府所在地東亭 交界處,滬寧高速與錫滬路、太湖大道交界處。 項目周邊 地塊東與新世界紡織服裝城接界,西為OBI、紅 星美凱龍、塞維拉商業(yè)廣場等大型家居建材商城， 麥德龍倉儲式超市，西南2公里為無錫國際學(xué)校。 項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分 20 xx/10/18 20 xx/11/21 第二階段 啟動區(qū)策略 第三階段 營銷戰(zhàn)略 工作工作 最終成果最終成果 3、區(qū)域（無錫及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 無錫市（以新區(qū)和東亭為重點）土地市場、 房地產(chǎn)（住宅、商業(yè)）市場調(diào)研 對政府官員、專家及消費(fèi)者深度訪談 目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查 項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷 項目戰(zhàn)略方向制定與整體定位 項目的經(jīng)濟(jì)測算 無錫市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果 項目的市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （中稿） 提交整體報告 （終稿） 根據(jù)客戶建議深 化研究，完善報告 20 xx/12/3 至今工作 第一階段（終期） 提交終稿 第一階段（中期） 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù)收集的數(shù)據(jù) 進(jìn)行的訪談進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的分析進(jìn)行的分析 項目和地區(qū) 背景分析 鎖定部分市 場的集中分 析 其它基 礎(chǔ)分析 項目周邊及地塊勘察 無錫市新區(qū)經(jīng)濟(jì)情況 無錫新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 無錫新區(qū)總體規(guī)劃 無錫市房地產(chǎn)住宅、商業(yè)市 場狀況 3位政府官員 具體分屬機(jī)構(gòu)： 新區(qū)規(guī)劃局、工商 局，市房產(chǎn)交易中心 120份目