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中原半島國際陽光威尼斯住宅別墅項目營銷報告（89頁）.ppt

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上傳人：正*** 編號：143559 2021-06-18 88頁 5.80MB

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1、內容概要內容概要第一部分：營銷機會點與障礙點第一部分：營銷機會點與障礙點第二部分：整盤營銷策略規劃第二部分：整盤營銷策略規劃第三部分：近期非常規策略安排第三部分：近期非常規策略安排第四部分：第四部分：案名及廣告案名及廣告 PART1PART1 營銷障礙點與機會點營銷障礙點與機會點大盤運作的良性循環：大盤運作的良性循環：前期投入前期投入+ +塑造品牌塑造品牌+ +培養忠誠培養忠誠+ +形成循環形成循環+ +體內升級體內升級+ + 體外補充體外補充+ +梯度消費梯度消費+ +強占市場，強占市場，從而形成大盤運作從而形成大盤運作的良性資金循環體系！的良性資金循環體系！營銷障礙點營銷2、障礙點大盤的規模優勢未能體現大盤的規模優勢未能體現障礙點一障礙點一大盤的規模優勢主要體現在：整體規劃完備生活配套成熟社區氛圍濃郁社區人氣旺盛但本案的百萬大盤的規模優勢卻無從體現。但本案的百萬大盤的規模優勢卻無從體現。項目整體回顧項目整體回顧一期二期三期 18萬平方米 15萬平方米 44萬平方米四期 23萬平方米 2002年-2003年 2003年-2004年 2004年-2005年 2006年時間時間規模規模主要是本地購房者，本地客戶中大部分是區域客戶，基本為自住客戶除了本地購房者以外，投資客開始增多，并且外地人士購房比例有所上升外地人士購房比例占到83、0%，尤其以溫州投資客居多，有少量本地動遷戶客戶情況客戶情況從開盤表現來看，以本地人士購房為主，多分布于普陀區桃浦周邊區域過高的空置率嚴重限制了本案的成熟過高的空置率嚴重限制了本案的成熟本案規模大，開發周期長，經歷了上海房地產市場發展的幾個階段，期間由于大量房地產市場投資客的存在，項目的空置率非常高。由于入住率低，沒有人氣，社區的生活配套始終無法啟動，大大延緩了整個大盤的生活成熟度。生活配套的匱乏，也是項目四期最大的銷售抗性。生活配套的匱乏，也是項目四期最大的銷售抗性。大盤口碑優勢微弱大盤口碑優勢微弱障礙二障礙二良好的口碑效應，能為項目的后期銷售帶來眾多的潛在客戶。一般來說，開發45年的大盤，后期銷售由老客戶介紹的客戶會占到 60%以上。但本案由于一些原因，使項目的品牌維護并不樂觀，負面影響較大。但本案由于一些原因，使項目的品牌維護并不樂觀，負面影響較大。

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