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1、Code of this report | 1 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 A 市場(chǎng)分析與研判 B 項(xiàng)目分析及定位 C 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 D 營(yíng)銷(xiāo)策略鋪排 E 項(xiàng)目售價(jià)及消化速度預(yù)期 Code of this report | 2 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 A 市場(chǎng)分析與研判 B 項(xiàng)目分析及定位 C 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 D 營(yíng)銷(xiāo)策略鋪排 E 項(xiàng)目售價(jià)及消化速度預(yù)期 Code of this report | 3 Part A.1 大市環(huán)境總結(jié)大市環(huán)境總結(jié) Code of this report | 4 20092009年大市興盛年大市興盛 政策先寬后緊政策先寬后緊 20102010年嚴(yán)格調(diào)控年嚴(yán)格調(diào)控 高位運(yùn)行高2、位運(yùn)行 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 一手住宅一手住宅 國(guó)家政策國(guó)家政策 09年總結(jié) 地王頻現(xiàn)地王頻現(xiàn) 儲(chǔ)備增加儲(chǔ)備增加 由于2009年全年去庫(kù)存化效果 明顯，開(kāi)發(fā)商資金充足，為能 獲得更多土地儲(chǔ)備，不惜代價(jià) 競(jìng)相購(gòu)臵，最終高溢價(jià)成交。 供不應(yīng)求供不應(yīng)求 量?jī)r(jià)齊升量?jī)r(jià)齊升 根據(jù)中原對(duì)全國(guó)四大城市商品 房市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，供不應(yīng)求及價(jià) 格迅速上揚(yáng)是09年全國(guó)代表市 場(chǎng)的兩大特點(diǎn)。 擴(kuò)大內(nèi)需擴(kuò)大內(nèi)需 力保增長(zhǎng)力保增長(zhǎng) 2008年金融危機(jī)以來(lái)，中央迅 速制定了擴(kuò)大內(nèi)需、全力保經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)策略，確定了 2009年實(shí)施適度寬松政策。 維持增長(zhǎng)維持增長(zhǎng) 適度收緊適度收緊 2009年12月中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出 了要保持宏觀經(jīng)3、濟(jì)政策的連續(xù)性 和穩(wěn)定性，但在2010年初，地方 經(jīng)濟(jì)政策已有逐步收緊態(tài)勢(shì)，銀 行放貸趨緊將成為影響市場(chǎng)成交 量的重要原因。 供應(yīng)增加供應(yīng)增加 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 由土地市場(chǎng)情況來(lái)看，09年國(guó) 內(nèi)許多城市均出現(xiàn)土地成交極 大增長(zhǎng)的情況，預(yù)計(jì)在10年供 應(yīng)的放量將會(huì)初步體現(xiàn)，供應(yīng) 的增加將造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 適度供應(yīng)適度供應(yīng) 嚴(yán)打囤地嚴(yán)打囤地 目前國(guó)土資源部和住建部正在醞 釀新一輪的政策。政策思路是與 金融管理機(jī)構(gòu)聯(lián)手增加土地市場(chǎng) 透明度，重點(diǎn)監(jiān)管典型“地王” 和閑臵地，這一政策將令到開(kāi)發(fā) 商資金鏈?zhǔn)站o。 10年預(yù)測(cè) 中山市中山市0909年商品房供不應(yīng)求年商品房供不應(yīng)求 供求比僅供求比僅0.770.77 08年受金融海嘯的影響，購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。致使08市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。基于08年的 淡市，發(fā)展商信心大減致使09年新增供應(yīng)減少，為確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，中央出臺(tái)一系列刺 激樓市