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1、1 最好的時代，未必都擁有最好的時點。 在變革的市場中尋找項目發展的最佳空間 2 我們的視角： 站在區域發展的角度來思考城市的未來。 引言 3 大亞灣：政治上的惠州版圖，經濟上的深圳東大亞灣：政治上的惠州版圖，經濟上的深圳東 岸，它將比肩深圳城市綜合體。岸，它將比肩深圳城市綜合體。 我位在哪里。 引言 4 地塊之于大亞灣，地塊之于大亞灣， 猶如猶如20032003以前的寶安，璞玉仍需等待時機的雕琢以前的寶安，璞玉仍需等待時機的雕琢 引言 5 提要 項目的目標理解項目的目標理解 運營緯度運營緯度尋求最佳開發時點，實現利益最大化 房地產政策轉向令市場環境發生變革；在變革中我們通過對市場的立體論證，2、辨析項目現時 開發的可行性，尋求項目發展的最佳空間實現項目發展利益的最大化。 位臵：大亞灣中位臵：大亞灣中 心北區心北區 物業類型：住宅物業類型：住宅 占地占地58555m58555m2 2 建面建面175665m175665m2 2 戰略戰略緯度緯度結合光耀企業戰略，以項目發展助推更高企業價值實現 結合光耀在本區域的開發戰略，采取多種發展策略提升項目價值，形成良好的互動拉升，助推 光耀布局惠陽、大亞灣，獲取更高企業價值。 6 觀點 當前條件不充分，不建議開發當前條件不充分，不建議開發 觀點一觀點一 當前項目開發可行性當前項目開發可行性 觀點二觀點二 觀點三觀點三 觀點四觀點四 觀點五觀點五 3、供需、經濟等六大變革帶來興奮點供需、經濟等六大變革帶來興奮點 項目發展機會項目發展機會 20102010年是項目的開發時點年是項目的開發時點 項目開發時機項目開發時機 新都市主義主流住區，現代簡約風格為主新都市主義主流住區，現代簡約風格為主 項目定位與規劃項目定位與規劃 63.3%63.3%利潤率，高于行業平均水平，保證利益最大化利潤率，高于行業平均水平，保證利益最大化 經濟效益評估經濟效益評估 7 提要 政策：政策：政策轉 向及影響/市場 環境 市場：市場：競爭/走勢/ 需求/發展 項目：項目：項目綜合 特征/開發條件要 素/項目資源條件 研判/可行性 思辯思辯: :困局/借鑒/ 突破/營銷 市場變革市場變革: :交通 網絡/產業帶 動/城市化 人口遞增/土地 匱乏/價格洼 地方 變革帶來的興變革帶來的興 奮點奮點 時點分析/機 會/開發時間 建議 整體定位 主題定位 價值定位 客戶定位