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1、中國五礦長沙暮云項目 整體定位報告 00 項目 背景 02 客戶目標 是五礦的第一個項目，規(guī)模型的住宅大盤，對于開發(fā)商 具有很大意義 關鍵是項目的成功開發(fā)，提升五礦的品牌形象，成為鵬 欣在房地產領域的企業(yè)名片 基本開發(fā)周期5年，2007-2012年，一期08年銷售 我們對客戶目標的理解我們對客戶目標的理解 價值最大化的盈利目標 長沙的標桿型高端項目 用地規(guī)劃指標：規(guī)模型項目，但有較多限 制 1 1、總體指標、總體指標 占地：912.31畝 容積率： 2.2 2 2、規(guī)劃條件、規(guī)劃條件 建筑密度 30 綠地率35 限高18層 不能出現(xiàn)獨棟產品 受90/60限制 項目屬性界定 地塊：內部山水資源豐2、富，地勢高差明顯 項目屬性界定 區(qū)位：長株潭一體化的融城點，但區(qū)域認 知及成熟度低 項目屬性界定 項目位于位于長沙暮 云鎮(zhèn)區(qū)域范圍。距離長 沙市中心約15公里。 西面位處建設中貫穿 長沙市南北主干道的芙 蓉南路, 北面為火星大 道。但目前都未正式通 車。 區(qū)域屬于暮云鎮(zhèn)的邊 緣區(qū)域，原有開發(fā)度不 強，認知有限 四至：大盤環(huán)繞，居住氛圍較濃，但區(qū)域 開發(fā)度低 項目屬性界定 項目宗地四至 北臨格蘭小鎮(zhèn)一期 西臨橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)別 墅用地 東臨達云路 南接北京怡海花園及 三湘地產項目 都為未開發(fā)或待開發(fā) 項目。 西北面臨近中信新城 屬性 詮釋 區(qū) 域 屬 性 規(guī)劃中的長株潭融城核心 高起點規(guī)劃，熱點開發(fā)3、區(qū)域 距離長沙市中心約15公里 可以輻射市區(qū)置業(yè)人口 周邊大盤環(huán)繞 項目周邊基本為空地，未開發(fā) 未來可形成較濃的居住氛圍 區(qū)域較為陌生，周邊生活配套缺乏 項 目 屬 性 占地約912.31畝，容積率2.2以下 中低密度規(guī)模大盤社區(qū) 限高18層、不能出現(xiàn)獨棟、受90/60限制 限制因素多，規(guī)劃空間受限 不鄰城市主干道，且道路目前還未全面開通 項目進入性及昭示性較弱 內部山水資源豐富，地勢高差明顯 可利用的景觀資源，但非稀缺性資源 區(qū)域屬性和項目屬性的界定分析：可以幫 助我們明確研究方向和方法 項目屬性界定：城市發(fā)展趨勢下的新城區(qū)，相對 陌生區(qū)域的大規(guī)模中低密度房地產項目 省府 融城 住區(qū) 認知度較低 大盤 資源豐富 區(qū)域屬性 項目屬性 項目思考1：眾多利好下的區(qū)域價值？ 問題：規(guī)劃中與現(xiàn)實的差距，區(qū)域的支撐度 01 區(qū)域 價值 02 長沙珠三角三小時經濟圈范圍內，發(fā)揮著承東啟西、 聯(lián)南接北的