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1、地產(chǎn).indd 12018-7-16 16:39:52 2 摘要 我國住房租賃行業(yè)經(jīng)過幾年的積累，逐漸進入快速發(fā)展時期。2018 年，是我國租賃行業(yè)超速增長的一年。 從機構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機構(gòu)化率進一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域，一線城市新開公寓門店 增長率超 35%；從政策端看，紅利不斷釋放、中央和地方政府多次出臺鼓勵政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善住房 租賃的制度和體系建設；從供給方面看，集體土地租賃住房項目陸續(xù)推出、全國近 700 萬方的自持性租賃地 塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的供給市場；從租客需求端看，隨著一線城市結(jié)婚年 齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多2、的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。以租住為核心的產(chǎn) 業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成，在房源開發(fā)、運營、資金、管理等關(guān)鍵節(jié)點都逐漸衍生出專業(yè)的服務機構(gòu)分工和深化鏈 條的完整性。 在行業(yè)繁榮發(fā)展的背后，我們也看到了一些現(xiàn)象值得思考。第一，租賃機構(gòu)加杠桿擴張規(guī)模所帶來的金 融風險，第一批住房租賃機構(gòu)企業(yè)因經(jīng)營不善關(guān)店，據(jù)統(tǒng)計，截至目前全國公寓門店關(guān)店率達到 3.6%，資 金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因；第二，住房租賃機構(gòu)的行業(yè)進入門檻逐漸提高，隨著北京、 上海等多地政府租賃監(jiān)管平臺上線，就機構(gòu)企業(yè)的資質(zhì)審查、公寓的消防報批、流程備案等環(huán)節(jié)做了更嚴苛 的規(guī)定，對租賃機構(gòu)提出了更高的要求和挑戰(zhàn)；第三、行3、業(yè)機構(gòu)集中度增加，一線城市頭部企業(yè)的市場占有 率達 60%，據(jù)統(tǒng)計，前十名機構(gòu)的管理房間規(guī)模的方差達 15.85，新進入租賃機構(gòu)的拿房能力、運營效率、 資金運作能力都成為重要考量標準；第四，供給放量過快導致出租率下降，租金增長乏力。就租金水平變化 看，有近一半城市處于微漲甚至是租金下降的狀態(tài)。隨著供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。 住房租賃市場是萬億級別的市場， 也是唯一具有政策紅利的領(lǐng)域， 在行業(yè)市場快速發(fā)展的今天， 需要理智、 客觀的對待行業(yè)市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、 提供品質(zhì)租賃服務為核心，促進行業(yè)在正確的軌道上前進。 首先，做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)模擴張之間的有效平衡。對于快速擴張的租賃機構(gòu)，若沒有良好的資金 和運營支撐，規(guī)模的快速擴張很可能會加速企業(yè)的死亡，尤其是以高杠桿為驅(qū)動的擴張行為，將面臨更大的 風險考驗。租