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1、太倉市房地產(chǎn)市場半年報 2012年1-6月 序 PREFACE 城市綜合體之拐點(diǎn)去城市化 在未來幾年在未來幾年，城市綜合體必然會迎來它的拐點(diǎn)城市綜合體必然會迎來它的拐點(diǎn)去城市化去城市化。但去城市化但去城市化， 不是說不再進(jìn)行城市化不是說不再進(jìn)行城市化，而是要在城市化的過程中夯實(shí)之前所欠缺的基礎(chǔ)而是要在城市化的過程中夯實(shí)之前所欠缺的基礎(chǔ)，補(bǔ)掉從前補(bǔ)掉從前 所遺留下來的闕漏所遺留下來的闕漏，做真正的城市化做真正的城市化，而不是偽城市化或者表面的城市化而不是偽城市化或者表面的城市化。 最近，城市綜合體正如火如荼的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，截止2011年12月我國綜合 體總存量在1000萬平方米以上的城市就有北2、京、沈陽和重慶，而上海、廣州、成都的 城市綜合體的存量也在500萬平方米以上，同時，城市綜合體發(fā)展趨勢已經(jīng)深入二線 城市。 城市綜合體的蓬勃發(fā)展與中國近十年城市化高速發(fā)展是密切相關(guān)的。城市化率從 十年前的37.66%到2011年年底的47%，十年間增長了10.34%。中國城市化的速度在全 球范圍內(nèi)都位列前茅。方興未艾的大環(huán)境中，城市綜合體的“大、干、快、上”，也 變得自然而然。針對全國20個重點(diǎn)城市進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域?qū)傩詠砜矗诔?市新區(qū)的城市綜合體占比高達(dá)48.9%；從軌道交通角度分析，這些城市未來增加的城 市綜合體只有42.1%靠近軌道交通，比已開業(yè)綜合體項目比例低了接近10%；從3、城市角 度分析，預(yù)計未來3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部為主，其中成都將成為一枝獨(dú) 秀，增量接近3000萬平米，達(dá)到2757萬平米。而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個 中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平米以上這些數(shù)字無不反映出中國城市化中存 在的問題。中國最近十年的城市化實(shí)質(zhì)是指標(biāo)城市化，完成了集體土地變成國有土地 的過程，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)非農(nóng)村人口的過程，但是城市化中的其他要素，比如：產(chǎn)業(yè)的投 入、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、商業(yè)配套的跟進(jìn)和高素質(zhì)人口的導(dǎo)入等，都還遠(yuǎn)未到位。 在如此背景下，城市綜合體必然會迎來它的拐點(diǎn)去城市化。在未來幾年，中 國會有一個“去城市化”的過程，來解決過去十年高速城市化發(fā)展產(chǎn)生的問題。此處 所謂的“拐點(diǎn)”，不是再無綜合體。我們要從綜合體的高速發(fā)展中重新再清醒一下， 要從供求關(guān)系本身來考慮綜合體的數(shù)量，要從企業(yè)的運(yùn)營實(shí)力來考慮綜合體的經(jīng)營， 要從居民的消費(fèi)能力來考慮綜合體的未