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1、商業(yè)地產投資分析與決策商業(yè)地產投資分析與決策 2009年年12月 張紅旺月 張紅旺 1.0 商業(yè)地產認識及宏觀分析商業(yè)地產認識及宏觀分析 1.1 商業(yè)概念簡析 1.2 商業(yè)地產與住宅地產區(qū)別 ?1.2.1住宅地產： 開發(fā)銷售 ? 資金來源 ：消費信用+銀行信用，預售、抵押貸款 ? 資金周轉： 短、平、快，快速回收 ? 操作環(huán)節(jié)：沒有招商、運營管理兩個環(huán)節(jié) ?1.2.2 商業(yè)地產 開發(fā) 銷售 租賃租賃 ? 資金來源 ：消費信用+銀行信用+商業(yè)信用商業(yè)信用，預售、抵押貸款、預付租金 ? 資金周轉： 短期投入量大、回收周期長、資產退出較難 ? 操作環(huán)節(jié)：比住宅多招商、運營管理兩個環(huán)節(jié) 運營管理運營管2、理 1.3.1主要業(yè)態(tài)的發(fā)展情況 從表中可以看到，家電、百貨業(yè)態(tài)由于商品的價值量大，人均勞效較高，其次為超市、藥店和 便利店。同時，家電也是坪效最高的業(yè)態(tài)，藥店和便利店次之。 在六個業(yè)態(tài)中，有四個業(yè)態(tài)的來客數增長為負，即百貨、便利店、家電、藥店，平均降幅為4.6%。 藥店的毛利率最高，為23%，其次分別為便利店和百貨。除藥店毛利率下降、便利店毛利率持平外 ，其它四種業(yè)態(tài)的毛利率均有所提高。 1.3.1主要業(yè)態(tài)的發(fā)展情況 2008年主要業(yè)態(tài)企業(yè)典型店鋪效率和效益情況年主要業(yè)態(tài)企業(yè)典型店鋪效率和效益情況 ?長期支撐：城市化發(fā)展，46%-70% 消費（三大經濟動力之一） ?目前問題：無、亂、急（網點3、規(guī)劃、城市規(guī)劃及土地供給、開發(fā)管理） ?業(yè)態(tài)趨勢業(yè)態(tài)趨勢： 零售：一站式體驗式MALL、 賣場化、 商街主題化、 零售網購化、 辦公：SOHO化、小體量化、綠色智能化、混搭化 酒店：特色化、小型商務連鎖化 旅游地產：規(guī)劃上落地難、主題化 ?規(guī)劃規(guī)劃：去主力店化、主力店內涵新發(fā)展(萬達、遠太中心) ?管理管理：運營管理新挑戰(zhàn) 1.3.2 商業(yè)宏觀分析 2.0 商業(yè)市場調研與投資分析 ?主體認識主體認識：以誰為主 ?調查什么調查什么：供給、需求、競爭 供給供給：存量、增量（網點、城市規(guī)劃）、業(yè)態(tài) 需求需求：誰、人均消費力、消費習慣及特點、人效、坪效 競爭競爭：誰、做什么、做得怎樣-對我們啟示 3.0 商業(yè)投資分析 兩種數量方法： 商業(yè)投資分析 兩種數量方法： 3.1 靜態(tài)法：靜態(tài)法：不考慮資金投入的時間成本不考慮資金投入的時間成本 ?常見靜態(tài)指標說明：常見靜態(tài)指標說明： ?靜態(tài)評價指標解釋靜態(tài)