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2018年半年度房地產市場宏觀政經辨析（69頁）.pdf

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上傳人：儒*** 編號：144164 2021-06-20 69頁 2.19MB

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1、20182018年年半年度半年度房地產市場宏觀政經辨析房地產市場宏觀政經辨析 “以時間換空間以時間換空間” 目錄壹壹-18-18年上半年房地產市場年上半年房地產市場政策調政策調控控基調基調貳貳-18-18年下半年房地產市場年下半年房地產市場宏觀宏觀走勢走勢辨析辨析叁叁- -我我司應對及突圍司應對及突圍方向方向壹壹-18-18年上半年房地產年上半年房地產市場市場政策調政策調控基調控基調 1.1.調控背景調控背景 2.2.調控基調調控基調【傳統四限】限購、限售、限貸、限價【新四限】限商、限企、限離婚、限落戶傳統行政手段傳統行政手段經濟層面經濟層面基于降低金融系統風險以及基于降低2、金融系統風險以及鞏固鞏固外匯儲備的考量外匯儲備的考量過往幾年超發的人民幣結合歷史性低利率，形成了龐大的“資金蓄水池”，在16年以來棚改貨幣化安置等房地產去庫存刺激政策下帶來三大經濟風險的堆積：一是：中國樓市總市值飆漲超430萬億，是現有外匯儲備的20倍，樓市泡沫堆積，若有大規模資金拋售離場則會引發金融體系崩潰二是：18年上半年出口順差及外匯儲備不斷下降、而相反仍有大量實業領域資金流入房地產，外匯儲備及實體經濟環境受到嚴重威脅三是：個人借貸及房企融資杠桿仍居高不下，有引發次貸危機的風險 1.1. 調控背景調控背景 2.2. 調控基調調控基調金融系統性風險金融系統性風險 2018年3、初中國樓市總市值 430萬億 GDP的5倍 M2的2.5倍外匯儲備的20倍泡沫堆積的樓市全都是泡沫外匯儲備走勢圖 18年開始美元進入新一輪升值周期，外儲壓力開始加大，4月份外儲下降180億美元， 5月又降了142億美元，雖然規模還不大，但這是在貿易順差下出現的，隨著貿易戰開打、未來貿易整體下降，美元指數持續走高，估計外儲流出規模會越來越大，很可能會重現2016年底的情況，幾個月流失幾千億美元。美元指數不斷下滑的外儲（萬美元）制度制度層面層面基于房地產基于房地產改革長效改革長效機制的建立看起來機制的建立看起來“遙遙無遙遙無期期” 以房產稅為代表的房地產稅收體系建立有待時日；以推動租賃住房為先導的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的新型住房制度推進緩慢；土地短缺、拍賣機制導致的地王現象層出不窮；對房地產融資監管等法律法規體系薄弱制度制度層面層面經濟層面經濟層面房

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