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1、 在這樣的市場(chǎng)中，我們關(guān)心的并不是每天在這樣的市場(chǎng)中，我們關(guān)心的并不是每天300600套的成交量何時(shí)翻倍。套的成交量何時(shí)翻倍。 而是即使是在這樣低迷的市場(chǎng)，哪些東西依然長(zhǎng)盛不衰。而是即使是在這樣低迷的市場(chǎng)，哪些東西依然長(zhǎng)盛不衰。 客戶群變化之一：客戶群變化之一： 投資性需求將持續(xù)下降，而商務(wù)性自住需求將持續(xù)上升投資性需求將持續(xù)下降，而商務(wù)性自住需求將持續(xù)上升 面臨國(guó)家宏觀調(diào)控，持續(xù)低迷的市場(chǎng)，面臨國(guó)家宏觀調(diào)控，持續(xù)低迷的市場(chǎng)， 讓我們重新注意到的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。讓我們重新注意到的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 在宏觀調(diào)控之前，上海高檔樓盤(pán)（12000元以上）的消費(fèi)群主要 集中在非上海籍客戶，浦東尤其是泛陸家嘴地區(qū)，2、這一現(xiàn)象尤 其突出。如陸家嘴板塊的盛大金磐一期（90為外地和境外客 戶）、聯(lián)洋板塊的盛世年華（50為外地和境外客戶）、世紀(jì) 公園的浦東世紀(jì)花園二期（60為外地和境外客戶）、楊東板 塊的上海綠城一二期（80為外地和境外客戶）。宏觀調(diào)控之 后，投資性購(gòu)房特別是來(lái)自江浙的客戶明顯減少，而目前市場(chǎng) 主要依靠境外客戶、上海本地客戶或者部分前期投資獲利的投 資性客戶消化。 客戶群變化之二：客戶群變化之二： 境外客戶增量的現(xiàn)象值得關(guān)注境外客戶增量的現(xiàn)象值得關(guān)注 2005年上半年，外國(guó)人新辦就業(yè)證人數(shù)為9071人，同比增 長(zhǎng)三成。新來(lái)上海工作的外國(guó)人主要來(lái)自日本、美國(guó)、韓 國(guó)、新加坡及德國(guó)等國(guó)。目前實(shí)際在上海3、工作的外籍人士 超過(guò)4萬(wàn)人，浦東容納了絕大部分。在未來(lái)的三年內(nèi)，上 海寫(xiě)字樓總量將從300萬(wàn)平米增加到670萬(wàn)平米，增加地點(diǎn) 主要在浦東，所以外籍人士數(shù)量的增長(zhǎng)也相應(yīng)體現(xiàn)在陸家 嘴輻射帶。 2004年下半年起，上海浦東市場(chǎng)主流的三房的銷 售率逐漸下降，而兩房和四房的需求明顯加快， 較典型的案例是盛世年華、陸家嘴中央公寓和上 海綠城三期，這些項(xiàng)目的銷售速度都要快于周邊 樓盤(pán)。而這背后說(shuō)明消費(fèi)者購(gòu)房更加理性。 客戶群變化之三：客戶群變化之三： 戶型需求逐步理性，兩房和四房的需求增加的變戶型需求逐步理性，兩房和四房的需求增加的變 化，說(shuō)明客戶潛在的流變現(xiàn)象化，說(shuō)明客戶潛在的流變現(xiàn)象 （1 1）境外客戶是目前市境外客戶是目前市 場(chǎng)較為持久和堅(jiān)挺的消費(fèi)場(chǎng)較為持久和堅(jiān)挺的消費(fèi) 群，這是由于上海在亞洲群，這是由于上海在亞洲 的經(jīng)濟(jì)中心的地位所決定，的經(jīng)濟(jì)中心的地位所決定， 而且在未來(lái)而且在未來(lái)2 23