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1、1 原則1：根據(jù)環(huán)境的不同，城市綜合體具有不同的開發(fā)模式。 原則2：城市綜合體內(nèi)的各功能定位及分工都必須服從于項目整體的開發(fā)目標。 兩個原則兩個原則 以城市綜合體的全局性眼光審視住宅的定位以城市綜合體的全局性眼光審視住宅的定位 2 城市綜合體各構(gòu)成元素的定位特點城市綜合體各構(gòu)成元素的定位特點 城市綜合體構(gòu)成元素城市綜合體構(gòu)成元素住宅住宅 選址特點選址特點 目標客戶目標客戶 住宅類型住宅類型 產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點 居住 與商務(wù)商業(yè)區(qū)有關(guān)聯(lián)的剛 性需求者、剛性換房者 在商務(wù)商業(yè)區(qū)長期工作的 外籍高管及家屬 房產(chǎn)投資者 具備完善生活配 套并且位于商務(wù) 商業(yè)核心區(qū)，能 夠使生活和工作 有效鏈接 戶內(nèi)各功能2、房間完善； 戶型以居，居為主 戶型面積以解決功能需要為主，舒適型為輔 一般為毛坯房 配套以大型超市、便利店、干洗店為主 商住 中央商務(wù)區(qū) 房產(chǎn)投資者 中小企業(yè)主 企業(yè)中高層 既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能 強調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套 毛坯房為主 城市綜合體城市綜合體中住宅的分工主要是服務(wù)于商業(yè)及商務(wù)，是為在區(qū)中住宅的分工主要是服務(wù)于商業(yè)及商務(wù)，是為在區(qū) 域工作及有商務(wù)往來的人群提供居所。域工作及有商務(wù)往來的人群提供居所。住宅作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，住宅作為現(xiàn)金流產(chǎn)品， 為綜合體的整合開發(fā)提供為綜合體的整合開發(fā)提供快速回籠資金快速回籠資金和和品牌提升品牌提升。 3 都市綜合體在發(fā)展中的商業(yè)核心區(qū)的開3、發(fā)模式都市綜合體在發(fā)展中的商業(yè)核心區(qū)的開發(fā)模式 杭州錢江新城華潤中心杭州錢江新城華潤中心 2009年 2013年 杭州杭州 2011 年 2006年 底 商業(yè) 寫字樓 酒店 公寓 住宅 商業(yè)生地核心商圈 人口不足 商業(yè)和住宅同期開 發(fā)，保證核心商圈 內(nèi)人口供給，同時 為項目提供豐沛滾 動資金 一期工程一期工程 三期工程三期工程 二期工程二期工程 2005年 北京北京 2006 年 2003年 商鋪 寫字樓 酒店 商業(yè) 住宅 一期工程一期工程 二期工程二期工程 北京萬達廣場 在在不發(fā)達的商業(yè)核心區(qū)不發(fā)達的商業(yè)核心區(qū)，城市綜合體的開發(fā)模式為：，城市綜合體的開發(fā)模式為：一期產(chǎn)品一期產(chǎn)品 以滿足功能性需求的住宅產(chǎn)品為基礎(chǔ)，第一作用是快速回籠資以滿足功能性需求的住宅產(chǎn)品為基礎(chǔ)，第一作用是快速回籠資 金和為綜合體帶來人氣，第二作用才是品牌提升金和為綜合體帶來人氣，第二作用才是品牌提升。 4 判斷：作為