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1、萬科前期策劃的總體流程 可行性 研究 價格定位 開發(fā)周期 銷售周期 經(jīng)濟效益 分析 推廣方案 項目研究 市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 地塊地塊產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 報報 告告 目目 錄錄 一、可行性研究一、可行性研究 三、項目定位三、項目定位 四、市場推廣四、市場推廣 二、項目研究二、項目研究 可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技 術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。 是項目投資決策的依據(jù)。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 1.1可行性分析的研究目的 市場分析 2、市場預(yù)測 收入、成本、費用預(yù)測 財務(wù)評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險評估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、 管理費、稅費等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到 盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值 的變化百分比參數(shù)值變動的百分比 風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同 因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)做 出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn) 確的判斷 1.2可行性分析的研究內(nèi)容 土地土地 客戶客戶 3、產(chǎn)品產(chǎn)品 測算測算 土土 地地 屬屬 性性 客客 戶戶 價價 值值 拿地 YES NO 流程一： 土地土地 客戶 產(chǎn)品產(chǎn)品 測算測算 土土 地地 屬屬 性性 客客 戶戶 價價 值值 NO 拿 地 YES 流程二： 1.3萬科基于客戶需求的可行性研究 報報 告告 目目 錄錄 一、可行性研究一、可行性研究 三、項目定位三、項目定位 四、市場推廣四、市場推廣 二、項目研究二、項目研究 宏觀環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 項目價值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 2.1、宏觀環(huán)境研究 宏觀政策及經(jīng)濟形勢（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會） 城市經(jīng)濟狀況（GDP、人均收入等） 城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一