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1、非海第一 萬科三亞項目前期策略報告萬科三亞項目前期策略報告 本案開發(fā)課題設(shè)定本案開發(fā)課題設(shè)定 一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風險？ 三、當萬科遇上三亞，如何為萬科探索全新盈利模式？ 二、面對非海資源，如何實現(xiàn)“非海追?！币约?“非海第一” ？ 壹壹 如何規(guī)避市場風險？如何規(guī)避市場風險？ 風險 關(guān)鍵詞 20092009年貨幣政策年貨幣政策 20102010年貨幣政策年貨幣政策 政策基調(diào) 擴張 適度收緊 政策表現(xiàn) 全年新增貸款9.59萬億 1月13上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百 分點 2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0.5個百分點 20092009年房2、產(chǎn)政策年房產(chǎn)政策 20102010年房產(chǎn)政策年房產(chǎn)政策 政策基調(diào) 救市 抑制房地產(chǎn)價格過快上漲 政策表現(xiàn) 降息、利率7折、稅費減免 購地首付從20%提高到50%； 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年 ； 二套房首付調(diào)提高至40%； 北京率先出臺11條樓市調(diào)控政策，遏制房價過快上漲 ； 天量貨幣供應加上惠市政策刺激 2009年房地產(chǎn)市場顯示出空前繁榮 2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻 繁出臺，貨幣政策收緊 政策層面政策層面政策的不確定性，帶來項目操作風險的加大政策的不確定性，帶來項目操作風險的加大 供應層面供應層面 供大于求是未來幾年海南市場的主旋律供大于求是未來幾年海南市場的主旋律3、 旅游島概念落地，海南5個一線灣區(qū)同時啟動，僅海棠灣就計劃批出2000公頃1、2類住宅用 地，估算約3千萬平米，按去年600萬平米成交量，一個海棠灣就要消化5年。 銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū) 華隆集團（華隆集團（13.313.3平方公里，核心區(qū)平方公里，核心區(qū)8.38.3平方公里）平方公里） 博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū) 中信集團（中信集團（122122平方公里，核心區(qū)平方公里，核心區(qū)1010平方公里）平方公里） 神州半島神州半島 中信泰富（中信泰富（38.438.4平方公里）平方公里） 石梅灣石梅灣 華潤集團（華潤集團（1212平方公里）平方公里） 清水灣清水灣 雅居樂集團（雅居樂集團（1500015000畝）畝） 海棠灣海棠灣 （98.698.6平方公里）平方公里） 三亞灣新城三亞灣新城 魯能集團（魯能集團（6.86.8平方公里）平方公里） 香水灣香水灣