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上海浦江鎮別墅項目策略方案（178頁）.ppt

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上傳人：正*** 編號：144580 2021-06-22 178頁 9.21MB

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1、萬科浦江鎮項目策略大綱萬科浦江鎮項目策略大綱本次大綱的限制條件本次大綱的限制條件用地：浦江新城127號地塊，中心核心區域內偏西北角容積率：0.4 產品形態：獨棟，棟間距714米，面積280平-320平，帶地下室，地下層高3米預期均價：22000元/平米預期總價：600萬以上，高限不做測量本次大綱要解決的問題本次大綱要解決的問題通過市場、產品、消費者深度分析，尋找項目根本核心價值，得出品牌DNA 尋找營銷核心命題，給出相應營銷解決戰略梳理和新浦江城之間的關系目錄目錄市場分析市場分析消費者分析消費者分析產品分析產品分析品牌策略品牌策略推廣策略推廣策略平面表現平面表現 2、市場分析市場分析 A、宏觀分析、宏觀分析（明確供求關系、洞察消費趨勢）（明確供求關系、洞察消費趨勢）宏觀分析宏觀分析現象現象( (政策面政策面) ) 06年真正成為一個“政策年”。07年將成為真正的“落實年”。 2006年10月1日以后，一直到2010年別墅項目土地停止供應。預示著上海未來五年純別墅項目將進入一個缺失期。 70/90政策繼續嚴厲執行，以別墅為代表的高端住宅一般是住宅價格上漲的先鋒軍，“雙竟雙限”土地出讓制度一旦擴大到別墅類項目，其未來的價格上漲渠道將會受到嚴重阻礙。限制外籍人士在滬置業的相關規定，將在07年進一步完善，外籍人士在上海購房的難度將逐漸增大。關鍵提3、煉關鍵提煉別墅用地限批 70/90繼續嚴厲執行宏觀分析宏觀分析現象（市場面）：現象（市場面）： 05與06年各月對比，別墅供應量增加 05 年獨棟別墅的供應集中在年初和年末，而 2006 年第一季度新增供應量很小， 4 月份市場才開始有新房源逐漸被釋放。兩年對比，06 年的新增供應比 05 年多373 套，環比增長了 17.8%。關鍵提煉關鍵提煉別墅供應量增加宏觀分析宏觀分析現象（市場面）：現象（市場面）： 05與06年各月需求、均價比較從市場需求來看，許多項目在 06 大量新房源的放量導致 06 年全年成交總量比 05 年多 941 套，同比增長 49%；從月成交均價上來看，月成交均價整體高于 05 年。 06年獨棟別墅市場異常的火爆。關鍵提煉關鍵提煉成交量增加成交金額上升 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 90

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