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1、萬科萬科 紅郡紅郡 價格制定及推盤策略匯報價格制定及推盤策略匯報 匯報要點匯報要點 1、紅郡一期均價制定、紅郡一期均價制定 2、紅郡、紅郡2006年推盤方案年推盤方案 競品對比定價競品對比定價 定價系數(shù)修正定價系數(shù)修正 客戶價格論證客戶價格論證 一期均價建議一期均價建議 產(chǎn)品分類分析產(chǎn)品分類分析 西郊西郊 林茵林茵 競爭參考競爭參考 招商招商 依云郡依云郡 案例參考案例參考 客戶需求客戶需求 定價思路定價思路 均價制定均價制定 產(chǎn)品分類分析產(chǎn)品分類分析 競品對比定價競品對比定價 定價系數(shù)修正定價系數(shù)修正 客戶價格論證客戶價格論證 一期均價建議一期均價建議 產(chǎn)品分類分析產(chǎn)品分類分析 以下報告均根2、據(jù)紅郡產(chǎn)以下報告均根據(jù)紅郡產(chǎn) 品分類后進行對比分析品分類后進行對比分析 優(yōu)勢與劣勢同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢并存優(yōu)勢與劣勢同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢并存 產(chǎn)品分類分析產(chǎn)品分類分析 優(yōu)勢優(yōu)勢 劣勢劣勢 1.1.外立面；外立面獲得了高度認可外立面；外立面獲得了高度認可 1.1.0.820.82容積率，聯(lián)排容積率，聯(lián)排+ +疊加產(chǎn)品混疊加產(chǎn)品混 合；容積率偏高合；容積率偏高 2.2.萬科萬科, ,中國第一地產(chǎn)品牌優(yōu)勢中國第一地產(chǎn)品牌優(yōu)勢 2.2.社區(qū)無會所配套，社區(qū)無會所配套，48%48%戶型無地戶型無地 庫庫 3.3.萬科物管優(yōu)勢萬科物管優(yōu)勢 3.3.全面家居實際未能達到預(yù)期效果全面家居實際未能達到預(yù)期效果 3、4.4.全面家居解決方案在別墅市場屬全面家居解決方案在別墅市場屬 首例，具有新穎性首例，具有新穎性 5.5.擁有資源優(yōu)勢擁有資源優(yōu)勢( (諸翟公園、文化諸翟公園、文化 中心中心) )，但尚未加以利用，但尚未加以利用 4.4.綜合產(chǎn)品力（容積率、位置、朝綜合產(chǎn)品力（容積率、位置、朝 向、進口、附加值）對整體均價向、進口、附加值）對整體均價 提升將形成瓶頸提升將形成瓶頸 聯(lián)排聯(lián)排 容積率：容積率：0.82 疊加疊加 聯(lián)排（有車庫、地下室）聯(lián)排（有車庫、地下室） 聯(lián)排（無車庫、地下室）聯(lián)排（無車庫、地下室） 上疊（無露臺、無車庫）上疊（無露臺、無車庫） 紅郡紅郡 下疊（有車庫、地下室）下疊（有車庫、地下室） 下疊（無車庫、地下室）下疊（無車庫、地下室） 69% 31% 47.8% 21.2% 14.4% 2.8% 13.8% 聯(lián)排 需求別墅生活，但購買不 起獨棟別墅的客戶 疊加 公寓客戶向往別墅