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1、寶安總部經濟園項目寶安總部經濟園項目 報告分享要點報告分享要點 本報告是嚴格保密的。 開發方案確定前提開發方案確定前提 本項目現總體開發方案基于開發商目標、整體市場機會、案例 借鑒、地塊價值分析等多維度論證，且基于深圳市政府最新出 臺的 “1+6”文件對于城市更新項目的影響（包含工業樓宇轉 讓、產權單位劃分等）,按全部物業現售的最保守模式進行方案 測算，在貴司已確定松柏路地塊為一期開發的前提下，進行開 發方案研判。 2 本報告是嚴格保密的。 3 地價補繳問題地價補繳問題 城市更新項目城市更新項目特殊轉讓模式項目特殊轉讓模式項目 城市更新項目如欲全部分割轉讓：工業樓宇的全部建面按 工業和辦公基準2、地價的平均值*50補繳；配套設施按市場 評估地價補繳地價。符合鼓勵發展的產業項目（總部企業、 戰略性新興產業、現代服務業）都可享有0.5的優惠。 特殊轉讓模式項目：按市場評估地價-已繳納地價 銷售問題銷售問題 必須現售，拿到房產證才能賣必須現售，拿到房產證才能賣 產權劃分問題產權劃分問題 可分割轉讓項目，最小可劃分到“間”，產權劃分更靈活可分割轉讓項目，最小可劃分到“間”，產權劃分更靈活 增值收益問題增值收益問題 增值收益上繳政府將大肆瓜分開發商收益，嚴重影響開發利增值收益上繳政府將大肆瓜分開發商收益，嚴重影響開發利 潤；開發商可通過虛增成本放大登記價規避增值收益潤；開發商可通過虛增成本放大登3、記價規避增值收益 租售結合項目，扣減金額只計銷售型物業部分租售結合項目，扣減金額只計銷售型物業部分 分割轉讓問題分割轉讓問題 一般轉讓模式包含用地批準文件或土地合同約定的以及城市 更新項目。特殊轉讓模式包含九種情況，其中第七種提供了 以租代售模式后期轉房產證的途徑。 轉讓對象必須是企業，且政府設定準入條件項目必需由產業 主管部門做資格審查。 所有分割轉讓項目原則上5年內不允許二手轉讓，需要轉讓 的政府收繳全部增值收益，對投資客存在抗性。 “1+6”1+6”文件文件 關鍵點總結關鍵點總結 本報告是嚴格保密的。 4 “1+6”1+6”文件文件 土地增值收益土地增值收益 增值收益計算方式增值收益計算方式 增值收益額銷售收入-扣減總金額 扣減總金額登記價（包含購地成本、拆遷成本、工程結算成本、園林及裝修成本以及管 理成本等）+銷售稅費+補繳地價；虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源虛增成本放大登