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1、寫(xiě)給浦東星河灣二期： 回想2009年，在被仁恒、瑞安、華潤(rùn)等長(zhǎng)期包圍的上海豪宅市場(chǎng)上，浦東星河灣 異軍突起，為上海灘帶來(lái)一股耀眼的豪宅風(fēng)尚：那個(gè)8月整個(gè)上海為之傾倒，40個(gè) 億記錄了上海豪宅史上最瘋狂的一天！ 然而，當(dāng)2010年上海星河灣再度開(kāi)啟，往日輝煌卻未能再現(xiàn)。我們思考著：星河 灣依然耀眼、依然讓人贊嘆，只是它未必是上海最對(duì)味的豪宅。 所以，星河灣，2011年請(qǐng)為你最?lèi)?ài)的上海做一些改變！ 第一部分第一部分 給我一個(gè)要改變的理由給我一個(gè)要改變的理由 在上海的心目中，星河灣是什么？在上海的心目中，星河灣是什么？ 2011年1月16日，我們通過(guò)中原豪宅部電話訪問(wèn)了若干客戶 “看過(guò)照片，裝修非常2、的奢華，算得上是金碧輝煌吧” “第一次去參觀的時(shí)候感覺(jué)很震撼，但回頭想想似乎太過(guò)炫耀了，要知 道我老公還是挺低調(diào)的?！?“房子蠻靈的，但是那片地方什么也沒(méi)有，所以我們很糾結(jié)” “如果搬到外灘、淮海路 實(shí)際上我買(mǎi)了黃浦灣，因?yàn)橄矚g外灘” “” 烙印在星河灣的標(biāo)簽是： 打造型豪宅打造型豪宅 區(qū)位出生非名門(mén)，全靠產(chǎn)品來(lái)作支撐，在部分講求人文、地段的豪宅客戶心 目中，星河灣要實(shí)現(xiàn)高價(jià)值有難度。 奢華主義的調(diào)性高，形象表現(xiàn)炫耀，對(duì)于那些處世低調(diào)的豪宅客戶而言接受 有難度。 再觀察上海另一派豪宅： 他們區(qū)位出生名門(mén)，占據(jù)上海這個(gè)城市最珍貴的資源（擁有久遠(yuǎn)歷史人文的區(qū)位、 稀缺的景觀資源），區(qū)位的價(jià)值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)3、高過(guò)于產(chǎn)本身的價(jià)值，“地段、地段、還是 地段”是目標(biāo)豪宅客戶選擇的第一標(biāo)準(zhǔn)。 因此，他們是 翠湖天地、外灘九里、湯臣一品、世茂佘山 資源型豪宅資源型豪宅 打造型豪宅打造型豪宅 首先靠產(chǎn)品取勝，突出產(chǎn)品設(shè)計(jì)的奢華、用材精心及 昂貴，放大產(chǎn)品帶來(lái)獨(dú)一無(wú)二的尊貴感。 打造型豪宅目標(biāo)客戶的特征打造型豪宅目標(biāo)客戶的特征：以愿意顯富的客戶為主，因此浙江客 戶占絕對(duì)主力（浦東星河灣一期開(kāi)盤(pán)客戶中浙江客戶占24%，其中溫州、臺(tái)州客 戶為主），而海外等以低調(diào)“隱富”為主的客戶比例非常少。 資源型豪宅資源型豪宅 是上海的傳統(tǒng)豪宅路線，它們首先靠地段資源取勝， 突出區(qū)位價(jià)值、歷史人文帶來(lái)的人生價(jià)值提升和社會(huì) 層次的提升。 資源型豪宅目標(biāo)客戶的特征資源型豪宅目標(biāo)客戶的特征：對(duì)于稀缺資源的極度敏感，骨子里是 愿意為文化價(jià)值而折服的一群富人，他們以有海外背景的客群為主， 閱歷豐厚，年齡層相對(duì)更大。 或許以往，星河灣與