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1、20112011年廊橋國際銷售執(zhí)行年廊橋國際銷售執(zhí)行 金領(lǐng)假日金領(lǐng)假日 實(shí)現(xiàn)廊橋國際“承前啟后”的價(jià)值， 首先要挖掘項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值。 基本目標(biāo)：2011年實(shí)現(xiàn)3億元銷售 額。 提升目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)皇御苑 “承前啟后” 的里程碑價(jià)值。 皇御苑皇御苑1-4期期 廊橋國際廊橋國際 高端城市公寓 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 2 營銷策略營銷策略 3 價(jià)值界定價(jià)值界定 1 項(xiàng)目分析 區(qū)域視角 城市視角 基于廊橋國際項(xiàng)目所在的口岸區(qū)域， 審視項(xiàng)目的價(jià)值體系。 1. 區(qū)位交通 2. 生活配套 3. 區(qū)域競爭 區(qū)位交通 處于中心區(qū)、華強(qiáng)北2大商圈的雙口岸區(qū)域，交通便利。 公共交通公共交通 12條以上的公交路線，直達(dá)深圳主要區(qū)2、域。 交通軌道交通軌道 地鐵7號線將于2009年動(dòng)工，完工時(shí)間大概為2011年 2015年；并與地鐵四號線、一號線、上水-落馬洲支線形成密 集的軌道交通體系。 生活配套 整體居住氣氛濃厚，自身依托皇御苑80萬平米大社區(qū)基 本生活配套成熟。 整體區(qū)域 皇御苑社區(qū) 項(xiàng)目位于福田生活氛圍成熟的皇崗片區(qū)，由濱河路、 皇崗路、福田南路和口岸片區(qū)道路所圍繞，周邊生活 配套齊全，休閑、娛樂、餐飲、購物、教育、醫(yī)療等 基本的生活設(shè)施齊全。皇御苑從2000年開始開發(fā)，目 前依靠80萬平米的社區(qū)大配套，即可滿足業(yè)主的生活 需求。 存在可能性競爭關(guān)系有4個(gè)在售項(xiàng)目和2個(gè)二手項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 照廊橋國際2011年4-53、月份的推售節(jié)點(diǎn)判斷，與本 想存在可能性競爭關(guān)系的項(xiàng)目有4個(gè)。 1.和黃都會(huì)軒 2.旭飛福田南項(xiàng)目 3.榕公館 4.天健時(shí)尚名苑 區(qū)域競爭 競爭趨勢 競爭格局 主要二手項(xiàng)目 1.皇御苑1-3期 2.金地名津 項(xiàng)目與和黃都會(huì)軒直接競爭關(guān)系較小。 區(qū)域競爭 本項(xiàng)目與和黃都會(huì)軒錯(cuò)位 競爭關(guān)系明顯，直接競爭 關(guān)系較小。 區(qū)位：屬于華強(qiáng)北商圈， 商務(wù)功能突出 區(qū)位配套產(chǎn)品前景 本項(xiàng)目都會(huì)軒 配套：商務(wù)配套為主， 純生活氛圍較差。 產(chǎn)品：商務(wù)型的公寓產(chǎn)品為主：30平米單房、40 平米一房一廳為主力戶型，可注冊辦公，精裝修， 占套數(shù)比例70%左右。 前景：未來華強(qiáng)北區(qū)域 整體做為電子產(chǎn)品專業(yè) 流通市場和商貿(mào)集散地 的功能將得到強(qiáng)化，與 口岸區(qū)域競爭關(guān)系較小。 結(jié)論 競爭關(guān)系分析 區(qū)位配套產(chǎn)品前景 本項(xiàng)目旭飛 區(qū)域競爭 本項(xiàng)目在區(qū)位、配套、產(chǎn) 品和前景方面的競爭優(yōu)勢 明顯高于旭飛項(xiàng)目。 區(qū)位：福田南區(qū)域，與