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1、1 報(bào)告提綱 1. 發(fā)展方向研判 2. 目標(biāo)客戶鎖定 3. 項(xiàng)目產(chǎn)品攻略 4. 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)攻略 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 辦公競(jìng)爭(zhēng)格局分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考 2 產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)： 別墅：別墅：1.121.12萬(wàn)平米萬(wàn)平米 主力面積段：250-300，32套 設(shè)計(jì)： 10-12.5米的大開(kāi)間、送雙層地下室、1.5 倍的贈(zèng)送面積系數(shù) 復(fù)式公寓：復(fù)式公寓：83008300平米平米 主力面積段:200,40套 7.5米入戶空間、 7.5米大露臺(tái)，南北通透、兩梯 兩戶、 贈(zèng)送面積大，別墅式的空間感受 辦公樓辦公樓: : 97100平米平米,(2222層、層、6 6層層) ) 7.5米米 公寓剖面圖公寓剖面圖 片2、區(qū)特點(diǎn)：片區(qū)特點(diǎn)： 鄰近華僑城生態(tài)人文居住片區(qū) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):贈(zèng)送面積多,人性化設(shè)計(jì)/居住功能/ 3 1. 交通組織交通組織雜亂：雜亂：大量大量貨柜車(chē)、運(yùn)輸車(chē)輛快速行使，聲音貨柜車(chē)、運(yùn)輸車(chē)輛快速行使，聲音 噪雜，人行系統(tǒng)存在極大安全隱患；噪雜，人行系統(tǒng)存在極大安全隱患； 2.2. 產(chǎn)業(yè)環(huán)境不高：周邊為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)環(huán)境不高：周邊為傳統(tǒng)物流工業(yè)片區(qū)，物流工業(yè)片區(qū)，群集汽車(chē)群集汽車(chē) 城城/ /銷(xiāo)售銷(xiāo)售/ /、天虹商場(chǎng)物流中心等產(chǎn)業(yè)，、天虹商場(chǎng)物流中心等產(chǎn)業(yè)，環(huán)境雜亂、人群環(huán)境雜亂、人群 混雜，片區(qū)檔次較低；混雜，片區(qū)檔次較低； 3.3. 周邊配套較差：生活、商務(wù)配套極為欠缺，目前為相對(duì)周邊配套較差：生活、商3、務(wù)配套極為欠缺，目前為相對(duì) 孤立的。孤立的。 項(xiàng)目劣勢(shì):與華僑城一路之隔, 環(huán)境截然不同 與華僑城截然不同的外部環(huán)境 4 1、政府規(guī)定：、政府規(guī)定：08年國(guó)家再次明文規(guī)定：年國(guó)家再次明文規(guī)定： 規(guī)定工業(yè)用地禁建賓館、專(zhuān)家樓和別墅規(guī)定工業(yè)用地禁建賓館、專(zhuān)家樓和別墅 2、銷(xiāo)售瓶頸：房產(chǎn)證（廠房性質(zhì)）、銷(xiāo)售瓶頸：房產(chǎn)證（廠房性質(zhì)） 銷(xiāo)售上，給客戶心理帶來(lái)相當(dāng)?shù)牟焕绊戜N(xiāo)售上，給客戶心理帶來(lái)相當(dāng)?shù)牟焕绊?3、二手流轉(zhuǎn)：抵押消費(fèi)、三級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，只能以周邊的廠房?jī)r(jià)、二手流轉(zhuǎn)：抵押消費(fèi)、三級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，只能以周邊的廠房?jī)r(jià) 值作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)值作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 造成投資客戶將對(duì)本項(xiàng)目失去興趣，自用客戶將成為主力造成投資客戶將對(duì)本項(xiàng)目失去興趣，自用客戶將成為主力 項(xiàng)目劣勢(shì):工業(yè)用地性質(zhì)，局限性大 5 優(yōu)劣勢(shì)組合分析發(fā)展方向如何？ 1.1.( (別墅別墅+ +復(fù)式復(fù)式) )產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì): :工業(yè)用地劣勢(shì)工