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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2005/5 天利中央商務(wù)廣場天利中央商務(wù)廣場_ _商業(yè)部分商業(yè)部分 定位報(bào)告定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：貴聯(lián)集團(tuán) 2 世聯(lián)提交報(bào)告列表世聯(lián)提交報(bào)告列表 根據(jù)工程進(jìn)度和營銷的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我司將在項(xiàng)目前期準(zhǔn) 備和銷售過程中提供以下報(bào)告： 1.項(xiàng)目定位報(bào)告 2.物業(yè)發(fā)展建議 3.策略總綱 4.銷售執(zhí)行報(bào)告 5.價(jià)格報(bào)告 3 主體：商業(yè)部分定位報(bào)告主體：商業(yè)部分定位報(bào)告 附件：市場調(diào)查報(bào)告附件：市場調(diào)查報(bào)告 4 報(bào)告基本結(jié)論報(bào)告基本結(jié)論 商業(yè)業(yè)態(tài)： 商務(wù)區(qū)配套方向商業(yè)定位 收益最佳的招商/銷售模式 三、四層進(jìn)行大客戶營銷/出租，提高銷售面積； 一、二層以雙首層街鋪銷售。2、 招商/銷售時(shí)間安排探討 三、四層大客戶招商/營銷前置； 二期招商前置。 商業(yè)部分回款約在5.25.6億元。 5 有關(guān)商鋪銷售的政策有關(guān)商鋪銷售的政策 禁止返租銷售禁止返租銷售 建設(shè)部房地產(chǎn)銷售管理辦法規(guī)定：2001年月 日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣 工的房屋。 禁止低首付禁止低首付 禁止非法融資內(nèi)容的廣告禁止非法融資內(nèi)容的廣告 禁止出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，含有升值或者投 資回報(bào)承諾的。（2005年4月，深圳市國土資源和房 產(chǎn)管理局深圳市房地產(chǎn)廣告專項(xiàng)整頓方案 ） 政策說明政策說明 新“國八條”摘錄： 6、加強(qiáng)金融監(jiān)管。各商 業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地 產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵 押貸款的3、信貸管理， 防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 7、切實(shí)整頓和規(guī)范市場 秩序。強(qiáng)化法制，嚴(yán) 肅查處違法違規(guī)銷售 行為。 8、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善 市場披露制度。 6 政策限制商鋪返租銷售政策限制商鋪返租銷售 不可操作的商鋪營銷手法：不可操作的商鋪營銷手法： 一次性返數(shù)年租金降低首付一次性返數(shù)年租金降低首付 主力店招商主力店招商 如果商鋪以全部銷售為目標(biāo)，則不能進(jìn) 行主力店招商，并對(duì)主力店部分進(jìn)行返 租銷售。 劃分不具經(jīng)營性的小面積鋪位劃分不具經(jīng)營性的小面積鋪位 銷售問題：銷售問題： 首付至少首付至少5 5成。成。 根據(jù)銷售目標(biāo)，不根據(jù)銷售目標(biāo)，不 可考慮主力店。可考慮主力店。 鋪位面積增大，總鋪位面積增大，總 價(jià)增高，客戶群支價(jià)增高，客戶群支 付能力要求高。付能力要求高。 政策說明政策說明 7 回顧：深圳產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售市場現(xiàn)狀回顧：深圳產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售市場現(xiàn)狀 媒體：深圳媒體對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪、返租銷售大量曝光； 經(jīng)營