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1、燕南路項目燕南路項目 前期策劃報告前期策劃報告 報告思路報告思路 市場環境分析市場環境分析 客戶、戶型、客戶、戶型、 形象、價格定位形象、價格定位 項目發展方向判斷項目發展方向判斷 項目背景條件項目背景條件 項目發展方向判斷項目發展方向判斷 寫在報告之前寫在報告之前 一個項目的定位除了自身的條件外，更多的是取決于項 目周邊區域的環境，區域環境賦予的物業價值。 本報告對于項目發展方向的研究重點在于對項目所在的 區域華強北片區的發展規律及未來發展趨勢的探討， 而不是僅僅依賴于繁鎖的調研數據，因此接下來我們會 重點分析華強北的區域價值賦予本項目的物業價值，同 時結合項目的自身特點確定項目的發展方向。2、 華強北經濟模式華強北經濟模式 華強北深圳最具影響力的商務圈 以電子商業為龍頭，輔以百貨、家電，配以餐飲的商業中心！ 華強北的核心價值分析華強北的核心價值分析 IT、電、電 子商業子商業 一條街一條街 百貨零售一百貨零售一 條街條街 飲食、娛樂飲食、娛樂 華強北核心價值華強北核心價值 商業！商業！ 人 群：以商業與商務人士為核心！ 價值觀：以投資收益核心！ 居住觀：以商業居住與商務配套為主功能！ 華強北的核心價值分析華強北的核心價值分析 房地產迎合區域經濟核心房地產迎合區域經濟核心 房地產是商業，必然追求利益的最大化， 在經濟發達的區域，其發展方向必然是迎合區域的主導經濟， 以主導經濟為核心！3、 華強北的房地產發展規律華強北的房地產發展規律 規律一：緊隨著經濟的發展，物業戶型越來越趨小規律一：緊隨著經濟的發展，物業戶型越來越趨小 迎合電子商業的發展，物業投資性逐步增強！趨小物業投資更宜！ 以電子為核心的商業對儲貨空間的要求小，因而小物業更具實用性！ 小面積物業總價低，房價上漲更迅速，趨小物業能追求更高的價格！ 金茂禮都，金茂禮都，20032003年年1111 月，單房一房為主，月，單房一房為主， 均價均價82008200 燕南路燕南路8888號，號，20042004年，年， 1 1房到房到3 3房為主，均價房為主，均價 88008800 富怡雅富怡雅 居居,2000,2000年年, ,三三 房四房為主房四房為主, , 均價均價80008000 東方時代東方時代,2004 年年,一房兩房為一房兩房為 主主,13000 都會都會100,2001100,2001 年年9 9月月, ,單