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1、羅湖水貝花園項目羅湖水貝花園項目 初步策劃報告初步策劃報告 第一部分 市場調查報告 一、 總體市場背景 宏觀市場分析： 國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值 的關系； 點擊這里查看圖表 點擊這里查看圖表 深圳近年家庭年收入和當年樓價比例關系； 國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP數(shù)值的關系； 0 2000 4000 6000 8000 人均GDP（美元） 房地產(chǎn)發(fā)展狀況 啟動 緩慢發(fā)展 快速增長 減緩速度 深圳近年家庭年收入和當年樓價 比例關系 戶均年收入：房價比 0 1/20 1/10 3/20 1/5 1993年1995年1997年1999年 總體供求狀況 住宅銷售區(qū)域形勢 住宅空置2、狀況 點擊這里查看圖表 住宅銷售價格形勢 全市上半年住宅在售樓盤抽樣均價走勢圖：全市上半年住宅在售樓盤抽樣均價走勢圖： （不含關外樓盤）（不含關外樓盤） 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 199901199902199903199904200001200002 均價 二、 市場熱點和發(fā)展趨勢 近期市場熱點 中心區(qū) 關口物業(yè) 南山片區(qū) 東部題材 市場發(fā)展趨勢 供大于求，競爭激烈 細分市場，營造產(chǎn)品優(yōu)勢，發(fā)揮個盤優(yōu)勢 與時代接軌，顯現(xiàn)網(wǎng)絡特征 公房上市進入實質性運作 住宅消費結構逐漸發(fā)生變化 商業(yè)物業(yè)發(fā)展“三化” 外銷市場 羅湖區(qū)銷售的中心 規(guī)模化 主3、題化 購物休閑一體化 區(qū)域市場狀況 戶型分布態(tài)勢 置業(yè)群體概述 點擊這里查看圖表 1.原居住人群原居住人群 2.在羅湖區(qū)做生意的外來人員在羅湖區(qū)做生意的外來人員 3.港人，包括“三緣”人員港人，包括“三緣”人員 土地供應 價格走勢 羅湖區(qū)近年高層住宅的價格走勢圖羅湖區(qū)近年高層住宅的價格走勢圖 6500 7000 7500 8000 8500 1996年1997年1998年1999年2000年 均價 三、區(qū)域市場 本項目周邊市場調研 調查范圍 1.翠盈嘉園 2.嘉多利花園 3.名泰軒 4.新港鴻花園 5.翠擁華庭 6.百仕達花園II 8.匯錦名園 14.雅仕居 16.源興居 20.東湖豪庭 21.芳鄰 25.曦龍山莊 項目周邊主要在售樓盤調查 （1 1）戶型集中在戶型集中在1 14 4房房，其中以小戶型公寓其中以小戶型公寓、二房二房、 三房為主導三房為主導，面積集中在面積集中在3030- -