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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 1、2 2層商業(yè)售后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)層商業(yè)售后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 可行性分析可行性分析 天利中央廣場(chǎng)一期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷(xiāo)售后返租經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售后返租經(jīng)營(yíng)分析分析 手段手段零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營(yíng)零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營(yíng) 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)商鋪以回收資金，然后通過(guò)定期返還租金回報(bào)，將 經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，并成立或委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物 業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者，賺取差額。 實(shí)現(xiàn)前提：實(shí)現(xiàn)前提： 需考慮規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)； 招商工作前置，降低發(fā)展商成本； 金融支持保障，解決小商鋪按揭問(wèn)題。 優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)劣勢(shì)： 統(tǒng)一返租可對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格起到支撐作用，并保證向形象； 如招2、商出租收益小于返租金額，則發(fā)展商需承擔(dān)該差額費(fèi)用； 如統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及維護(hù)成本； 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦經(jīng)營(yíng)不善，則需承擔(dān)巨額虧損。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 返還租金計(jì)算返還租金計(jì)算 說(shuō)明：本報(bào)告以世聯(lián)說(shuō)明：本報(bào)告以世聯(lián) 0505年年1111月分提交的月分提交的商業(yè)商業(yè) 執(zhí)行報(bào)告執(zhí)行報(bào)告中提交的價(jià)格中提交的價(jià)格 測(cè)算為依據(jù)，進(jìn)行試算，測(cè)算為依據(jù)，進(jìn)行試算， 并非最終確定銷(xiāo)售價(jià)格。并非最終確定銷(xiāo)售價(jià)格。 一層商鋪均價(jià)取45000 元/ m2，2層商鋪均價(jià)取 32000元/ m2 商鋪的投資回報(bào)率一 般在5%-7%之間，本項(xiàng)目 取6%的投資回報(bào)率計(jì)算 返租金額。 a= Vr 12 1-1/(13、+r)n a:月收益 V:銷(xiāo)售價(jià)格 r:收益率 n:收益年限(50年） 1F每月返還租金= 450006% 121-1/(1+6%)50 =238元/m2 2F每月返還租金= 320006% 121-1/(1+6%)50 =169元/m2 應(yīng)用公式說(shuō)明應(yīng)用公式說(shuō)明 月返租金額月返租金額 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各業(yè)態(tài)價(jià)格承受范圍各業(yè)態(tài)價(jià)格承受范圍 業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)類(lèi)型 品牌品牌/ /業(yè)態(tài)示意業(yè)態(tài)示意 租金范圍租金范圍 需求面積需求面積 大型餐飲 西湖春天/王子廚房 60-80 3000m2 商務(wù)配套 中航、浩沙健身會(huì)所健身會(huì) （大部分以合作方式經(jīng)營(yíng)） 50 1000-5000m2 大型主力店 西武/馬莎百貨/歐尚等 50-70 3000m2 品牌超市 華潤(rùn)萬(wàn)佳、百佳 40 5000m2 休閑時(shí)尚 商業(yè)街 珠寶、手表 200-500 30-150m2 眼鏡行 100-200 30-150m2 化妝