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1、淮北鳳凰城項目營銷診斷與執淮北鳳凰城項目營銷診斷與執 行報告行報告 20092009目標目標 1、全年銷售600套（含年初到4月22 日為止已銷售225套,剩余375套） 2、實現成交均價達到2750元/ 目標下的整盤思考目標下的整盤思考 1 1、市場現狀、市場現狀 目前市場情況下： 1）在市場接受度市場接受度上，多層的接受度遠高于小高層； 2）在銷售速度銷售速度上，小面積產品銷售速度快，大面積產品滯銷 3）在價格價格上，且多層的價格高于小高層 那么作為啟動區的產品，立勢、回現和速度是關鍵任務，因此小高層作為回現主力風險較 大；小高層的市場接受需要培育，居住習慣需要引導； 2 2、回現產品、回2、現產品 相比而言，完成今年的目標，多層作為市場接受度最高的產品，勢必承擔回現的主要任務； 3 3、標桿溢價產品、標桿溢價產品 而作為一個混合社區整盤營銷思路來講，花園洋房由于產品品質高和數量少的原因，起標 桿作用具有得天獨厚的優勢； 4 4、試水產品、試水產品 由于多層作為目前的主流產品，逐步稀缺，后期的主力產品小高層必須開始培育，那么小 高層將起到一個部分試水、承擔少量回現角色的作用（小高層戶型配比需要調整）； 目標解析目標解析 預計銷售目標預計銷售目標380套套 目標實現的假設條件： 1、多層的銷售率為75% 2、退臺洋房銷售率30% 3、小高層銷售率40% 備注：假設條件依據市場產品的去3、化 情況以及本項目前期市場狀況 目標實現的推售結論： 1、剩余多層貨量151套，做為回現主力產品，需要新推約280套，按照銷售 率75%計算，預計銷售目標324套 2、退臺洋房28、29號剩余27套，做為標桿產品，需要加推約25套，按照銷 售率30%計算，預計銷售目標16套 3、小高層做為試水和部分回現產品，需要少量推售，需推售約100套，按 照銷售率40%計算，預計銷售目標40套 備注：假設條件依據市場產品的去化情況以及本項目前期市場狀況 整盤操作思考： 1、市場表現狀況 2、各物業在完成目標時所起作用 3、各物業推售的先后次序 項目簡介項目簡介 老老 城城 區區 新新 區區 城東城東 南 擴 南 擴 東進東進 項目位于淮北市城西板塊，離主城區實際距離項目位于淮北市城西板塊，離主城區實際距離 較近，但屬于傳統意義上的陌生區域，且隧道較近，但屬于傳統意義上的陌生區域，且隧道 緣故心理距離大