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1、同濟逸仙大廈同濟逸仙大廈 第三輪提報第三輪提報 提報工作回顧提報工作回顧 宏觀市場分析宏觀市場分析 項目產業定位項目產業定位 項目角色定位項目角色定位 項目客戶定位項目客戶定位 項目價格定位項目價格定位 項目商業功能定位項目商業功能定位 第一次提報工作內容第一次提報工作內容 工作工作1 1：深入分析大柏樹周邊環境（現狀、規劃、辦公市場）：深入分析大柏樹周邊環境（現狀、規劃、辦公市場） 結論1：亂、交通可達性一般、辦公物業整體檔次較低、辦公市場成交弱勢、入駐企業集中在鋼貿和物流類 工作工作2 2：大柏樹市場企業調研：大柏樹市場企業調研 結論2：大柏樹辦公市場成交狀況較為平庸、大柏樹65%的企業為2、鋼材類企業，確立鋼貿企業為本案突破口 工作工作3 3：項目整體定位：項目整體定位 結論3：定位一成長性企業專屬平臺；定位二成熟企業的改善性辦公；定位三低碳節能辦公 最終確立結合一、二方向定位，分別提出BOHO和PIONEER OFFICE的概念 工作工作4 4：商業策劃定位：商業策劃定位 結論4：本案不適合做集中型商業、結合周邊辦公商業共性，建議本案以餐飲等配套商業為主、通過辦公 商業人均面積測算，建議本案1、2層為配套商業，3-5層為會議、辦公功能空間 第一次提報反饋意見第一次提報反饋意見 1、辦公項目是否應該走鋼貿產業集聚方向，是否有其他產業方、辦公項目是否應該走鋼貿產業集聚方向，是否有其3、他產業方 向，項目如何定位？向，項目如何定位？ 2、是否可再深入研究、是否可再深入研究5層商業的可行性，層商業的可行性，5層商業所能帶來的利層商業所能帶來的利 潤較大，詳細分析潤較大，詳細分析5層商業的定位、業態，是否可行？層商業的定位、業態，是否可行？ 3、如何打造本案、如何打造本案“3高高”高品質、高利潤、高品牌高品質、高利潤、高品牌 第二次提報工作內容第二次提報工作內容 工作工作1 1：辦公項目是否該走鋼貿產業集聚方向？如何應對第一鋼市的影響？：辦公項目是否該走鋼貿產業集聚方向？如何應對第一鋼市的影響？ 研究大柏樹及其周邊產業現狀 非鋼貿類企業多以租賃為主，購買實力有限，產業聚集難度大 如何不做第一鋼市NO2 產業差異化 橫向差異化 鋼貿類差異化 定位培訓、研發、科技中介孵化基地 并提出需怎樣的硬軟件服務配套支持 引入平臺，超過第一鋼市做NO1， 斯迪爾表現出興趣，并提出需怎樣的 軟