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1、萬科取地策略分析萬科取地策略分析 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)取地介入市場開發(fā)， 公司戰(zhàn)略、市場環(huán)境和收益判斷形 成相互作用的環(huán)視要因。公司戰(zhàn)略 布局的優(yōu)化，市場環(huán)境成為支撐重 點，收益分析是市場環(huán)境綜合情況 下，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與否的最大動因。 公司公司 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 收益收益 判斷判斷 市場市場 環(huán)境環(huán)境 萬科策略定位重塑萬科策略定位重塑 戰(zhàn)略關鍵點戰(zhàn)略關鍵點 萬科二、三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場盡管火爆，政策影響敏感，地價房價體現(xiàn)雙 高。 二、三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢，政策彈性較大，地價成本、占用資 金比例、融資考慮體現(xiàn)三低。 發(fā)展?jié)摿Α⒊杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點。 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策2、略關鍵點策略關鍵點 不會押寶漲價預期來報價 基于未來房價走勢的不確定因素，萬科拿地底線是計算地價承受底 線而選取的預期房價基準，不能逾越當?shù)貧v史最高價位。即萬科能夠接 受的土地價格一定基于曾經(jīng)存在或現(xiàn)在的房價，絕不購買只有基于房價 上漲才能盈利的地塊。 09年萬科獲取的項目，半數(shù)以上樓面地價在2100元/平方米以下。 成本控制、合理預期成為取地策略立足點。 萬科取地策略萬科取地策略 無論是何種標志性地段，無論是多么符合萬科戰(zhàn)略布局，萬科都首 先要考慮其價格是否合適。 萬科所獲佛山順德區(qū)陳村登洲地塊被部分外界人士稱之為“地王”， 從佛山的歷史地塊成交記錄看，總價21.5億元恐難稱“王”，而樓面地3、 價只有3027元/平方米，還低于2006年前后拍出的周邊地塊。目前該地 塊周邊普通住宅售價普遍約為8000元/平方米，高端住宅在14000元/平 方米左右，策略立足完全符合利潤預期。 精挑細選，把握機會成為取地策略執(zhí)行立足點。 策略關鍵點策略關鍵點 策略風向標策略風向標 08前立足“土地產(chǎn)品客戶”的流程，賣方市場主觀策略。 08年后立足”客戶需求為先，向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移”，買方市場 客觀策略。 原始定位原始定位 重塑定位重塑定位 區(qū)位擇點區(qū)位擇點 樓面地價樓面地價 09沈城攻略沈城攻略 市場環(huán)境成為企業(yè)市場環(huán)境成為企業(yè) 戰(zhàn)略的可行性基礎戰(zhàn)略的可行性基礎 沈城房地產(chǎn)區(qū)位市場環(huán)境沈城房地產(chǎn)區(qū)位市場環(huán)境 08年一級市場區(qū)域去化梳理年一級市場區(qū)域去化梳理 區(qū)位區(qū)位 土地成交幅數(shù)土地成交幅數(shù) 成交面積成交面積 建筑面積建筑面積 平均地價平均地價 低位地價低位地價 高位地價高位地價 高價區(qū)位高價區(qū)位 和