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1、剩余法土地價值評估報告框架研究 地塊價值評估技術方法 原理：利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表，按照替代 原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的 平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數進 行修正， 基準地價法基準地價法 公式：宗地樓面熟地價適用的基準地價期日修正系數 年期修正系數容積率修正系數因素修正系數 市場比較法市場比較法 原理：根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的， 且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類 似地產的成效價格作適當修正， 公式：估價對象比準地價=交易地價交易情況修正系數 交易日期修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數 剩2、剩 余余 法法 原理：通過地上建筑物可實現的價值扣除其建造成本、專業 費用、管理費、不可預見費、銷售費用、利息、稅費及開發 利潤而得出土地使用權的價格。 公式：地價總售價總建造成本-專業費-管理費-不可預見 費-銷售費用-利息-稅費-利潤 地塊價值評估方法地塊價值評估方法 地塊價值評估原理地塊價值評估原理 項目適用性項目適用性 原始地價，與項目 地塊真實價值相差 較遠 市場基準地價資料 較難獲得，可作地 塊測算參考 通過市場發展對項 目地塊進行價值判 斷，契合項目 剩余法進行地塊價值評估因素 土土 地地 價價 值值 評評 估估 影響因素影響因素 外部因素外部因素 宏觀政策影響、土地政策、土地供3、應宏觀政策影響、土地政策、土地供應 區域現狀與規劃區域現狀與規劃 內部因素內部因素 地塊資源與限制條件地塊資源與限制條件 地塊定位與項目規劃地塊定位與項目規劃 土地評估測算土地評估測算 影響地塊價值因素分析影響地塊價值因素分析 剩余法剩余法通過剩余法測算各地塊土地價值通過剩余法測算各地塊土地價值 地塊價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 根據測算公式對地塊價值進行評估 區域市場研究 對地塊價值的影響因素有哪些？ 項目地塊研判 地塊價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 區域市場研究 項目地塊研判 城市概況城市概況 及發展及發展 城市房地產城市房地產 市場分析市場分析 城市概述及發展城市概述及發展 規劃規劃 城市經濟指標分城市經濟指標分 析析 房地產市場現狀房地產市場現狀 房地產市場發展房地產市場發展 趨勢趨勢 地塊價值評估報告結構