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1、寧陽金水湖寧陽金水湖1號項目定位報告號項目定位報告 2 綱綱 要要 項目市場研究 項目特點研究 項目SWOT分析 項目發展方向 項目定位 項目運作策略 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 項目營銷推廣 8 8 1 1 項目投資分析 7 7 3 項目發展方向項目發展方向 1 4 項目發展方向項目發展方向 方向一：項目價值最大化 方向二：項目可持續發展 方向三：開發企業品牌提升 方向解析方向解析 1、價值最大化、價值最大化 有兩種實現的途徑：一是在不增加成本或有效降低成本的情況下，拉升 房價；二是，在不改變容積率的情況下，多做出些可銷售面積； 2、回籠資金最快、回籠資金最快 即短平快戰略，盡量2、控制單套房總價，擴大客戶群層面。這與上一條相 矛盾，但也不是不可調和，如取上一條的第二種實現途徑，就可以解決 這個問題； 3、做出品牌形象、做出品牌形象 在短時間或單個項目上實現，這對一個外來開發商來說有些難度，品牌 形象是一個較虛的概念，如我們做出了優勢環境、特色產品、銷售實現 奇跡、有較好的口碑，這些都可以稱之為樹立了品牌。可在環境打造和 銷售過程中實現； 4、可持續發展、可持續發展 可持續發展有兩個必要條件，盈利和較好的市場口碑，與前面幾條是相 輔相成的。 5 6 項目市場研究項目市場研究 2 7 大型品牌開發商迅速涌入，泰安的大盤時代來臨，構成未來 市場的龐大供應量，預示競爭形勢更加嚴3、峻； 從2010年8月來看，泰安房地產市場總體供需均不旺盛。存量 環比上升，新增供應環比下降，成交量環比下降，成交均價微 量上升，市場呈現“量跌價漲”初步態勢。 今年國家出臺的系列宏觀政策對住宅市場的影響較大，說明 泰安市房地產住宅市場目前還是較為健康合理。 寧陽和寧陽經濟開發區區域已知商品房市場年均消化量約為 30萬平米左右，消化能力較為有限，區域競爭力不強。 住宅市場回顧住宅市場回顧（一） 供供 需需 8 產產 品品 市場的產品線較為豐富，產品層面同樣競爭激烈，產品創新 的難度大； 目前市場供需的產品明顯以100-130平米戶型為主流； 90平 米以下戶型市場接受度低；但50平米精品小戶型接受較強。 客客 群群 客群基數有限，泰安及寧陽以及寧陽經濟開發區地產對區 域外輻射能力相對較弱。 市場客群的升級換代需求逐漸呈現，存在引導的空間。 住宅市場回顧（二）住宅市場回顧（二） 9 宏觀政策