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1、沈陽客群特征與潛在客戶需求研究報告 報告結構 第一部分 長白島客群現狀與發展 第二部分 項目客群特征研究 第三部分 項目客戶需求研究 第四部分 項目客群發展建議 通啟客源解析之內循環客源 內循環客源：傳統本地客源需求內循環客源：傳統本地客源需求 和平區購房需求近年來持續旺盛，除了城市拆遷因素形成的首次置業客群外，由 于家庭結構的變化（家庭成員增加），為改善居住條件而形成的首次改善型置業 需求也占據了很大一部分。因居民多年沉淀財富，又由于投資渠道不多，購置房 產成為保值投資的最大選擇方向。另有通脹預期等因素下形成的投資性需求。 需求細分需求細分 首置首置 首改首改 投資保值投資保值 本地動拆遷需2、求本地動拆遷需求 本地分巢型需求本地分巢型需求 外地安家型需求外地安家型需求 改善型需求改善型需求 升級型需求升級型需求 區域高端客源居住區域高端客源居住 功能部分外溢功能部分外溢 外循環客源：導入外來客源需求外循環客源：導入外來客源需求 沈陽中心城區土地、商品房供應的日趨減少，房價的不斷攀升，置業門檻的提 高導致一部分購買力有限的客源逼走至中心區的外圍板塊；另外區域熱點的產 生和先天地理位置優勢使沈陽人選擇長白島。 需求細分需求細分 首改首改 多改多改 投資保值投資保值 改善型需求改善型需求 升級型需求升級型需求 類型替換類型替換 （換別墅、換洋房）（換別墅、換洋房） 外來高端客源居住外來高3、端客源居住 選擇少，多為投資選擇少，多為投資 通啟客源解析之外循環客源 長白島客源以區域內循環為主，外循環具有地緣性 項目 主要客戶來源區域 新加坡城 主要來源是和平區，占到50%左右， 蘇家屯能占到15%，鐵西占到15%，其他區和外地客戶大概20%。 格林生活坊 和平區最多，占40%，其他區域差不多平均了，外地的一般都是在沈陽工作的，還有外地買房來落戶口。 省外的有福建和廣州。 深航翡翠城 和平、沈河的占70%左右，其他區域的差不多15%，外地的有撫順，本溪，還有國外的。 中海龍灣 主要客戶來自和平區，其次是沈河區，這2個區能占到80%，外地的有撫順，遼陽的，省外有溫州的客戶 九洲灣景匯 和平區的最多，60-70%，然后是鐵西30-40%，還有少部分蘇家屯和皇姑的客戶，大東和于洪的特別少。 萬科城 和平占到50%，鐵西25%，外地城市本溪、撫順、鞍山的占到3-5%，外省的