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九龍倉公寓別墅項目前期及營銷策略（167頁）.ppt

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上傳人：正*** 編號：145185 2021-06-24 163頁 8.88MB

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1、九龍倉項目前期及營銷策略九龍倉項目前期及營銷策略新界新界視界視界一一核心問題界定核心問題界定項目基本特征項目基本特征財務杠桿較小項目財務杠桿較小項目= =先求安全，再要利潤先求安全，再要利潤非地價成本約在28-30億元（靜態成本按3500元/計算），加上地價已經支付12億，且在常州不允許“分期拿證”的前提下，預計項目開發的盈虧平衡點約在完成總銷面積的60-70%左右，因此，該項目的財務杠桿很小，開發先期，追求入市安全優于追求利潤深度競爭壓力較大項目競爭壓力較大項目 = =先要份額，再要地位先要份額，再要地位作為板塊后進入者，角色占位很重要。在常州人注重眼見為實，實惠臵業2、的背景下。入市低調，搶占市場份額，等待項目成熟，再發力奪位的競爭策略較為適宜核心問題核心問題 6 6- -8 8年開發，大盤“與城共進”的年開發，大盤“與城共進”的項目成長項目成長如何營造？如何營造？后發先至，項目可持續發展的后發先至，項目可持續發展的核心競爭力核心競爭力是什么？是什么？二二策略前的思考策略前的思考 20082008年奧運結束年奧運結束以奧運為象征，以城市化為理念，中國持續了長達5年的“綁在腳手架上的經濟”，隨著奧運的結束，固定投入的趨緩，市場需要新的增長引擎持續的人民幣升值持續的人民幣升值人民幣升值，出口貿易順差帶來的財富積累，悄然被抹去。加之08-09年對3、外開發人民幣業務，中國脆弱的金融體系將面臨嚴峻考驗趨強的宏觀政策調控趨強的宏觀政策調控從供給端調控至需求段，伴隨行政手段的調控，已經不是簡單的經濟問題，而是涉及到社會公平的國計民生大事投資與出口，拉動中國經濟的兩大引擎將趨緩投資與出口，拉動中國經濟的兩大引擎將趨緩 + + 宏觀調控的政治化傾向宏觀調控的政治化傾向 20092009- -20102010年可能是結構性拐點年可能是結構性拐點 + + 拐拐點點房地產行業逐漸走出自從房地產行業逐漸走出自從20002000年商品房化啟動的一個大周期年商品房化啟動的一個大周期 =3大趨勢全國大漲全線飄紅局面結束量價雙穩，有漲有跌，鋸齒上升權利下移，買方市場結構性結構性理性回歸，伴隨經濟發展，呈現區域城市的極點化市場爆發理性回歸，伴隨經濟發展，呈現區域城市的極點化市場爆發行業暴力時代行業暴力時代 = =城市理性時代城市理性時代

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