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房地產建設項目前期策劃流程培訓課件（58頁）.ppt

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培訓課件

上傳人：正*** 編號：145727 2021-06-25 58頁 2.49MB

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1、萬科萬科2009年策劃流程培訓年策劃流程培訓前期策劃篇前期策劃篇策劃？策劃？前期策劃？前期策劃？前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程可行性研究價格定位開發周期銷售周期經濟效益分析推廣方案項目研究市場定位客戶定位產品定位地塊地塊產品方案產品方案具具具具具具具具具第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段第一階段第一階段可可行行性性研研究究可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程。是項目投資決策的依據。是籌集建設資金的依據是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據 2、是編制下階段規劃設計的依據市場分析市場分析市場預測市場預測收入、成本、費用預測收入、成本、費用預測財務評估財務評估盈虧平衡分析盈虧平衡分析敏感性分析敏感性分析風險評估風險評估宏觀市場、區域市場供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變化百分比參數值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效3、果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷可行性分析的研究內容可行性分析的研究內容第二階段第二階段項項目目研研究究項目研究？市場研究？宏觀環境分析競爭環境分析項目價值分析市場狀況可能的客戶可能的產品項目研究的目的：項目研究的目的：地塊潛在客戶分析 1 1、宏觀環境研究、宏觀環境研究宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會）城市經濟狀況（GDP、人均收入等）城市建設（城市規劃、固定資產投資、拆遷計劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等）房地產市場環境結構及其規模（一、二、三級市場）板塊布局（熱點區域）行業成熟度（產品豐富度、外來開發商的進入程度）結論：房地產未來發展趨勢結論：房地產未來發展趨勢經濟環境 2 2、項目價值分析、項目價值分

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