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1、寶安總部經濟園商業(yè)綜合體項寶安總部經濟園商業(yè)綜合體項 目報告分享要點目報告分享要點 開發(fā)方案確定前提開發(fā)方案確定前提 本項目現總體開發(fā)方案基于開發(fā)商目標、整體市場機會、案例 借鑒、地塊價值分析等多維度論證，且基于深圳市政府最新出 臺的 “1+6”文件對于城市更新項目的影響（包含工業(yè)樓宇轉 讓、產權單位劃分等）,按全部物業(yè)現售的最保守模式進行方案 測算，在貴司已確定松柏路地塊為一期開發(fā)的前提下，進行開 發(fā)方案研判。 2 3 地價補繳問題地價補繳問題 城市更新項目城市更新項目特殊轉讓模式項目特殊轉讓模式項目 城市更新項目如欲全部分割轉讓：工業(yè)樓宇的全部建面按 工業(yè)和辦公基準地價的平均值*50補繳；2、配套設施按市場 評估地價補繳地價。符合鼓勵發(fā)展的產業(yè)項目（總部企業(yè)、 戰(zhàn)略性新興產業(yè)、現代服務業(yè)）都可享有0.5的優(yōu)惠。 特殊轉讓模式項目：按市場評估地價-已繳納地價 銷售問題銷售問題 必須現售，拿到房產證才能賣必須現售，拿到房產證才能賣 產權劃分問題產權劃分問題 可分割轉讓項目，最小可劃分到“間”，產權劃分更靈活可分割轉讓項目，最小可劃分到“間”，產權劃分更靈活 增值收益問題增值收益問題 增值收益上繳政府將大肆瓜分開發(fā)商收益，嚴重影響開發(fā)利增值收益上繳政府將大肆瓜分開發(fā)商收益，嚴重影響開發(fā)利 潤；開發(fā)商可通過虛增成本放大登記價規(guī)避增值收益潤；開發(fā)商可通過虛增成本放大登記價規(guī)避增值收益 租售結3、合項目，扣減金額只計銷售型物業(yè)部分租售結合項目，扣減金額只計銷售型物業(yè)部分 分割轉讓問題分割轉讓問題 一般轉讓模式包含用地批準文件或土地合同約定的以及城市 更新項目。特殊轉讓模式包含九種情況，其中第七種提供了 以租代售模式后期轉房產證的途徑。 轉讓對象必須是企業(yè)，且政府設定準入條件項目必需由產業(yè) 主管部門做資格審查。 所有分割轉讓項目原則上5年內不允許二手轉讓，需要轉讓 的政府收繳全部增值收益，對投資客存在抗性。 “1+6”1+6”文件文件 關鍵點總結關鍵點總結 4 “1+6”1+6”文件文件 土地增值收益土地增值收益 增值收益計算方式增值收益計算方式 增值收益額銷售收入-扣減總金額 扣減總金額登記價（包含購地成本、拆遷成本、工程結算成本、園林及裝修成本以及管 理成本等）+銷售稅費+補繳地價；虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源 備注：租售結合項目，