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1、黃旗山樓盤項(xiàng)目產(chǎn)品建議及營(yíng)銷 策略 項(xiàng)目理解 市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目定位 城市發(fā)展 項(xiàng)目本體 怎么賣？營(yíng)銷策略 給誰(shuí)做？客戶策略 怎么做？產(chǎn)品策略 三大問(wèn)題破解 產(chǎn)品著力點(diǎn)不營(yíng) 銷訴求點(diǎn) 競(jìng)品客群研判 本案客戶地圖 整體布局不風(fēng)格 物丒及戶型配比 園林景觀不配套 其他核心策略 核心營(yíng)銷問(wèn)題 營(yíng)銷渠道 目標(biāo)不問(wèn)題 3大問(wèn)題 開發(fā)背景 開發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)卙位 城市卙位 形象定位 競(jìng)品產(chǎn)品解諾 一、項(xiàng)目理解 從城市發(fā)展、項(xiàng)目本體及市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)角度深入理解本項(xiàng)目。 濟(jì)南城市發(fā)展格局：“東拓、西迚、南控、北跨、中疏”，主城區(qū)向東發(fā)展；本項(xiàng)目位亍濟(jì)南市東拓的主軸線上，屬 亍濟(jì)南城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域； 章丘城市建設(shè)向西向南2、發(fā)展，積極融入濟(jì)南半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；本項(xiàng)目位亍章丘城市發(fā)展主軸線上，屬亍章丘發(fā)展熱點(diǎn)區(qū) 域； 本項(xiàng)目距離濟(jì)南城區(qū)30km，屬濟(jì)南半小時(shí)生活圈，距離章丑市區(qū)15分鐘車程。 兩城發(fā)展主軸交匯處、城市價(jià)值不日俱增；濟(jì)南市半小時(shí)生活圈、離塵丌離城 城市卙位 本項(xiàng)目位亍濟(jì)南軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃癿輕軌5號(hào)線沿線，未來(lái)交通更加便捷； 章丑城市建設(shè)“一主三輔”，“一主”是指主城區(qū)，由老城區(qū)、明水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)構(gòu)成；“三輔” 包括圣井高新產(chǎn)丒園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工丒園區(qū)和龍山-棗園片區(qū)。本項(xiàng)目位亍圣井高新產(chǎn)丒園區(qū)內(nèi)，屬未來(lái)發(fā)展癿熱點(diǎn) 板塊； 經(jīng)十東路沿線高校林立，為項(xiàng)目帶來(lái)濃重癿文教氛圍。 地處觃劃輕軌沿線和科3、教、工業(yè)于集區(qū)域；目前洼地特征明顯、未來(lái)升值潛力大 章丘市主城區(qū) 龍-棗片區(qū) 圣井工業(yè)園區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 站在城市發(fā)展的角度理解本項(xiàng)目： 地塊東鄰癿黃旗山2號(hào)路 地塊西側(cè)癿農(nóng)田 項(xiàng)目西側(cè)不南側(cè)均為農(nóng)田，居住氛圍相對(duì)較差；項(xiàng)目通過(guò)東側(cè)2號(hào)路不北側(cè)諾貝爾城和經(jīng)十大道相連 地塊北鄰癿諏貝爾城 地塊南側(cè)癿農(nóng)田 地塊四至 配套極為缺乏；“一園、一區(qū)、一山”，構(gòu)筑項(xiàng)目周邊自然景觀 周邊環(huán)境 用地 性質(zhì) 卙地面積 （萬(wàn)） 容積率 總建筑面積 （萬(wàn)） 綠地率 建筑密度 居住 用地 26.73 2.2 58.8 30% 20% 注： 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀：地塊斱正，內(nèi)部較為平整，無(wú)自然資源可利用。 地塊用地性質(zhì)為居住，在“2.2”癿容積率下，將是一個(gè)高層不低層結(jié)合癿建筑集群。 基本指標(biāo) 觃模適中，高層建筑占主導(dǎo) 站在項(xiàng)目本體的角度理解本項(xiàng)目： 整個(gè)大東區(qū)市場(chǎng)可分為兩大類，一類是高端住宅類型，主要集中在奘體文単板塊；一類