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1、花園營銷策劃報告 一 項目定位 3 1、項目評判 2、市場形象定位 3、目標客戶定位 4、目標客戶分析 二推廣策 略 P 12 1、策略概述 2、推廣階段 3、推廣費用預算 三廣告企 劃 P 19 1、廣告總精神 2、階段廣告執(zhí)行計劃 3、媒體計劃 四工作進度 表 P 43 序序 本案營銷企劃的基本思想本案營銷企劃的基本思想 以 xx 集團整體發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，對待本案的全程營銷企劃； 將本案理解為品牌運作的一部分，充分考慮對品牌已有影 響力的繼承和發(fā)展； 充分發(fā)揮每個項目在品牌發(fā)展過程中的作用，進行整合營銷，最終 實現(xiàn)“滿盤皆贏”。 本案營銷企劃的主要目的本案營銷企劃的主要目的 銷售目標 實現(xiàn)2、與現(xiàn)金流相對應的銷售計劃，達到預先確定的經(jīng)濟收益； 品牌目標 在花園的基礎上，將品牌的市場影響力提升到一個新的層次； 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累忠誠的潛 在客戶。 一一. . 項目定位項目定位 1 1、項目評判、項目評判 1.1 優(yōu)勢 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾 關注的焦點，同時也增強了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心； 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使 人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變， 為本案的推出奠定了一定的基礎； 花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“中 海”品牌3、有了初步的認識； 與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設計方面具有非常 獨特的優(yōu)勢，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設計模式，除了考 慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術與 功能很好地融為一體，成為城市中獨特的風景線； 由于本案具有高級商務辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外 灘相應的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。 1.2 劣勢 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實價值還 沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略； 本案的占地面積相對較小，因而在環(huán)境設計上的余地較小，只能 借助于建筑設計和周邊景觀資源的充分利用； 由于重點考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不 規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。 1.3 威脅 周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七