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1、億達豪宅項目營銷執行報告億達豪宅項目營銷執行報告 2 報告背景報告背景 第一階段第一階段 項目整體定位和發展戰略項目整體定位和發展戰略 第二階段第二階段 物業發展建議物業發展建議 項目營銷戰略項目營銷戰略 營銷執行營銷執行 關鍵動作關鍵動作 第三階段第三階段 營銷總綱營銷總綱 已完成工作已完成工作 已完成工作已完成工作 發展戰略發展戰略 物業發展建議物業發展建議 營銷戰略與策略營銷戰略與策略 基礎研究基礎研究 項目定位及發展戰略項目定位及發展戰略 經濟測算經濟測算 本階段開展工作本階段開展工作 第四階段第四階段 營銷執行營銷執行 已完成工作已完成工作 3 結論回顧結論回顧 大連新國際豪宅大連新2、國際豪宅 定定 位位 市場結論市場結論 項目的目標使項目的競爭圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激項目的目標使項目的競爭圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激 烈直面競爭中烈直面競爭中; ; 競爭項目的外部資源較本案具明顯優勢；傳統大連的豪宅一競爭項目的外部資源較本案具明顯優勢；傳統大連的豪宅一 是占據市中心成熟地段二是具海景天然景觀資源；是占據市中心成熟地段二是具海景天然景觀資源； 項目所在區域高知人文圈的形象定位在市場上具一定的影響項目所在區域高知人文圈的形象定位在市場上具一定的影響 力，但進一步拉高項目至豪宅的定位，區域價值的支撐必須力，但進一步拉高項目至豪宅的定位，區域價值的支撐必須 重新挖掘整合；3、重新挖掘整合； 鑒于目前大連商品房市場惰性的營銷表現，本項目的營銷戰鑒于目前大連商品房市場惰性的營銷表現，本項目的營銷戰 略方向定為借營銷發力重塑區域和產品價值。略方向定為借營銷發力重塑區域和產品價值。 4 新政影響解讀新政影響解讀 豪宅價格繼續上漲。豪宅價格繼續上漲。由于土地的供應，要求70%的建筑面積，必須開發小型住宅，這 意味著將來豪宅大面積的土地供應將會很少，未來豪宅的供需狀況不足導致豪宅價格上漲。 豪宅在短期內銷售受阻，長期市場看好。豪宅在短期內銷售受阻，長期市場看好。短期投資者的退出和消費者的觀望情緒會 讓市場陷入一種價格膠著狀態，但時間和市場對這種狀態會快速消化。由于缺少豪宅市場供 應的缺少，一手豪宅仍然看好，二手豪宅從中長期來看也會持續活躍 ; 產品開發重新設計。產品開發重新設計。對開發商來講，所謂的定位和產品的規劃設計方面，我們必須要改 變策略，利用這種政策縫隙，在產品的