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1、深業(yè)三水地塊項目商業(yè)部分 TPD_SY_08 | 2 Part 1 Part 1 商業(yè)本體條件分析商業(yè)本體條件分析 3 用地屬性：商業(yè)金融用地 占地面積：179800平米 容積率：1.0 建筑覆蓋率：20% 綠化率：45% 建筑層數(shù)：8層 建筑限高：50米 白金五星級酒店：4.5萬平米 本項目商業(yè)限制條件 本項目商業(yè)體量巨大，總建面積約18萬平米，其中白金五星級酒店必須同時 施工，并在動工之日起27個月內(nèi)建成投入使用 4 商業(yè)屬性界定： 三水依托珠三角的經(jīng)濟發(fā)展 云東海規(guī)劃為旅游經(jīng)濟試驗區(qū)，規(guī)劃前景好 云東海依托豐富的山水資源資源 區(qū)域內(nèi)缺乏高檔次配套的商業(yè)資源 區(qū)域商業(yè)屬性 項目配套商業(yè)面積2、179800平米，是云東海片區(qū)最 大的商業(yè)體量 項目規(guī)劃的白金五星級酒店，必須先行啟動 項目商業(yè)屬于外向型商業(yè) 項目商業(yè)屬性 TPD_SY_08 | 5 備注：白金五星級酒店預(yù)設(shè)建面約為4.5萬平米，建筑層數(shù) 為8層，白金五星級酒店預(yù)計基底面積約為9000平米。 商業(yè)受限條件 按照項目本體條件考慮 本項目商業(yè)為三水城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)； 純商業(yè)建筑層數(shù)超過3層將面臨較大的運營風(fēng)險； 項目所在的區(qū)域目前很難形成目的地消費 白金五星級酒店必須率先投入運營 項目商業(yè)總體基底面積：35980平米 白金五星級酒店基底面積：9000平米 商業(yè)基底面積：26980平米 商業(yè)總建筑面積：179800平米 酒店建筑3、面積：45000平米 商業(yè)建筑面積：134800 去除酒店體量，本項目商業(yè)依然有13.5萬平米的大體量。綜合考慮，必須 有一定量的商業(yè)面臨轉(zhuǎn)化商業(yè)性住宅（公寓），以降低風(fēng)險并降低商業(yè)層數(shù) TPD_SY_08 | 6 商業(yè)體量測算面積為4050059400平米；須轉(zhuǎn)化為公寓面積為75400 99300平米 商業(yè)面積測算 假定條件 測算公式設(shè)定 8X+ZY=13480 X+Y=26980 z 為2-3 計算結(jié)果 X：1077213492平米 Y：1350716208平米 商業(yè)體量： 4048759396平米 轉(zhuǎn)化公寓面積： 7540099313平米 設(shè)定公寓的基底面積：X平米 設(shè)定純商業(yè)基底面積：Y平米 商業(yè)建筑層數(shù)：Z 商業(yè)建筑層數(shù)：2-3層 公寓底層考慮社區(qū)商業(yè) 已知條件： 商業(yè)基底面積：26980平米 商業(yè)建筑面積：13480平米 注：假定公寓建筑層高為8層 TPD_SY_08 | 7