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上海南苑住宅項目策劃報告（41頁）.doc

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上傳人：儒*** 編號：147156 2021-06-29 41頁 113.50KB

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1、目錄前言前言市場分析市場分析產品定位產品定位有效客層劃分模式有效客層劃分模式銷售主導策略銷售主導策略價格定位及價格分期策略價格定位及價格分期策略各階段深化的市場推廣策略各階段深化的市場推廣策略代理公司市場組織及銷售管理代理公司市場組織及銷售管理本案針對性運作流程本案針對性運作流程公司簡介公司簡介合作基本方案合作基本方案附：項目團隊主要人員介紹附：項目團隊主要人員介紹售樓處操作規范售樓處操作規范售樓處工作制度售樓處工作制度推案計劃推案計劃前言外在上海的歷史是輝煌的。西區和南區的戰無不勝是其信心的源泉，但是這一次，面臨的是一場空前嚴峻的考驗，因為和平南苑2、項目和的其它項目有著巨大的差別。一、超級大戰場的競爭形勢虹口區、楊浦區交接處的大連路是東區最大的戰場之一，其中個案的銷售競爭，尤其是價格競爭明顯白熱化。區域傳統“龍頭老大”同濟房產也不得不以低調價格的姿態出現，故本案的市場切入將是一個需要細致研究的問題。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區造大高層這是一個觀念改變的問題，發展商不能改變客戶的觀念，就只能被客戶改變自己。但是以往的個案都沒有做好，和平一期最后的傾銷，典型地說明了這一點。從理論上講，完全有實力去塑造區域觀念，但實際上，對于這樣一塊極度陌生的土地，一個風云變幻的市場，會一帆風順嗎？三、80 萬套3、的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區域的“法定”范圍這樣的客層較難由經驗把握，或者說，這樣的客層尚需引導，引導的范圍涉及全市。這就是本案主力總價面臨的挑戰，如果沒有突破性的推廣策略，前景并不樂觀。我們建議，這樣特別的個案應該與專業代理商一起探索。而選擇代理商的條件將依次是代理楊浦個案經歷、品牌個案經歷、以及與大型發展商合作的經歷等。第一部分：市場分析一、楊浦區房產市場特點 1、熱點集中楊浦區借助黃興綠地效應，使環外規模樓盤成為一大熱點，并注入文化概念，吸引了楊浦環內、虹口、浦東、寶山等地客戶，個別領先樓盤平均價格接近 4800 元/m 2。根據上海市房產交易中心成交數據，黃興花園、文化佳園、文化花園、三湘世紀花城的成交均價都已突破 4000 元/ m 2，其中文化佳園的成交均價高達 4800 元/ m 2，是楊浦環外熱銷樓盤

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