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1、城城20122012年營銷策略報告年營銷策略報告 1 1 宏觀背景研究宏觀背景研究 20112011年政策對房地產影響的回顧年政策對房地產影響的回顧 長沙市長沙市20122012年市場預期年市場預期 全國市場全國市場:2011:2011年受政策影響，全國房地產增速放緩，且自年受政策影響，全國房地產增速放緩，且自5 5月起，月起， 成交均價出現(xiàn)下降態(tài)勢，政策調控效果顯現(xiàn)成交均價出現(xiàn)下降態(tài)勢，政策調控效果顯現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 全國市場：供銷差走勢與房價走勢基本吻合，購房者市場預期全國市場：供銷差走勢與房價走勢基本吻合，購房者市場預期 房價下降的2、比例上升房價下降的比例上升 購房者觀望情緒加重購房者觀望情緒加重, ,對房價的預期在三季度開始轉對房價的預期在三季度開始轉 向向, ,在四季度預期房價下降的比例明顯提升。在四季度預期房價下降的比例明顯提升。 多個房企的庫存量已經(jīng)逼近或超過歷史高位，多個房企的庫存量已經(jīng)逼近或超過歷史高位， 去化速度延長。去化速度延長。 多數(shù)房企庫存增長，面臨去存壓力較大，資金壓力多數(shù)房企庫存增長，面臨去存壓力較大，資金壓力 促使開發(fā)商求現(xiàn)金流第一。促使開發(fā)商求現(xiàn)金流第一。 長沙市場：受政策波動影響，下半年從七月起，市場均價松動，長沙市場：受政策波動影響，下半年從七月起，市場均價松動， 成交量遞減，長沙住宅步入量3、價齊跌階段成交量遞減，長沙住宅步入量價齊跌階段 5 2011年市場供應量在下半年放量，出現(xiàn)明顯的 供大于求的局面，加之客戶受國家政策及銀行 政策影響出現(xiàn)的觀望導致供銷比拉大。 縱觀2011年，受國家整體調控影響，長沙樓市 價格在上半年體現(xiàn)為量升價跌，成交量出現(xiàn)下 滑但價格平穩(wěn)略有上升，但進入下半年，成交 量進一步下滑，價格也開始出現(xiàn)回落。 長沙市場：自九月起，開發(fā)商求快速回現(xiàn)而低價入市，但開盤長沙市場：自九月起，開發(fā)商求快速回現(xiàn)而低價入市，但開盤 銷售率仍然不高，超過半數(shù)以上開盤銷售率不達銷售率仍然不高，超過半數(shù)以上開盤銷售率不達40%40% 長沙（內五區(qū)長沙（內五區(qū)+星沙）開盤走勢圖星沙）開盤走勢圖 0 500 1000 1500 2000 2500 第36周 第37周 第38周 第39周 第40周 第41周 第42周 第43周 第44周 第45周 第46周 第47周 第48周