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1、問題梳理 土地屬性再認知土地屬性再認知 贈送面積對產(chǎn)品線配比的影響贈送面積對產(chǎn)品線配比的影響 客戶構(gòu)成、特征再認知客戶構(gòu)成、特征再認知 1 1、認知回顧、認知回顧 2 2、地塊周邊交通通達性分析、地塊周邊交通通達性分析 3 3、大盤效應、大盤效應 4 4、競爭稀缺性、競爭稀缺性 宏觀判斷、競品成交分析、客戶深訪宏觀判斷、競品成交分析、客戶深訪 常規(guī)配比常規(guī)配比/ /贈送后配比贈送后配比 產(chǎn)品打造補充產(chǎn)品打造補充 土地屬性回顧 區(qū)域價值現(xiàn)狀區(qū)域價值現(xiàn)狀 供需上：供需上：濱江老城區(qū)、人口密度高，濱江老城區(qū)、人口密度高，需需 求旺盛，供應稀缺；求旺盛，供應稀缺； 結(jié)構(gòu)上：結(jié)構(gòu)上：產(chǎn)業(yè)人群首置訴求為主2、產(chǎn)業(yè)人群首置訴求為主，輔以，輔以 部分原住民分巢、次新小區(qū)改善需求；部分原住民分巢、次新小區(qū)改善需求； 格局影響格局影響：納入杭州交通納入杭州交通內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線，成，成 為城西南為城西南橋頭堡橋頭堡；改變孤立狀態(tài)；改變孤立狀態(tài)； 客群影響：客群影響：浙西浙西（富陽、建德）和（富陽、建德）和浙浙 中客群導入中客群導入首選地，以及首選地，以及加速濱江、城加速濱江、城 西、之江轉(zhuǎn)塘之間的客群流動西、之江轉(zhuǎn)塘之間的客群流動；地鐵加；地鐵加 速市區(qū)速市區(qū)/城南客群導入。城南客群導入。 區(qū)域趨勢價值區(qū)域趨勢價值 交通規(guī)劃解讀 西浦路和聞濤路的修繕將把本案地塊與江南居住 片區(qū)融合，農(nóng)居點拆遷后地塊居住環(huán)境看好3、 西浦路西浦路 聞濤路聞濤路 錢塘江大橋錢塘江大橋 之江大橋之江大橋 東信大道東信大道 江南大道江南大道 浦沿路浦沿路 彩虹大道彩虹大道 江南居住區(qū)江南居住區(qū) 農(nóng)居點農(nóng)居點 南環(huán)路南環(huán)路 六合路六合路 道路信息道路信息 對本案利好對本案利好 西浦路：西浦路：目前已在施工，預 計2013即可竣工即可竣工 聞濤路江南居住區(qū)段：聞濤路江南居住區(qū)段：和農(nóng) 居點改造一起納入十二五規(guī) 劃，五年內(nèi)道路將完成修繕 通車 將本案納入江南居住區(qū)范納入江南居住區(qū)范 圍，提升項目氣質(zhì)圍，提升項目氣質(zhì) 項目人/車流可避開較為雜 亂的浦沿路口，從北邊進入，從北邊進入， 減少客戶對區(qū)域的抗性減少客戶對區(qū)域的抗性 新和路新和路 市政配套 規(guī)劃解讀 伴隨兩大綜合體的建設，地塊居住價值將隨聞濤 路文化休閑街區(qū)（浦沿段）的逐步成型而提升 之江大橋之江大橋 濱江旅游濱江旅游 綜合體綜合體 公建中心公建中心 綜合體綜合體 三化廠區(qū)