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1、新區(qū)大盤案例研究新區(qū)大盤案例研究 2 案例選擇原則：案例選擇原則： 1.1. 大規(guī)模項(xiàng)目大規(guī)模項(xiàng)目 2.2. 中低密度中低密度 3.3. 城市新區(qū)城市新區(qū)/ /郊區(qū)郊區(qū) 4.4. 珠三角地區(qū)珠三角地區(qū) 廣州碧桂園廣州碧桂園 廣州雅居樂廣州雅居樂 深圳觀瀾高爾夫深圳觀瀾高爾夫 塘夏三正半山豪苑塘夏三正半山豪苑 無強(qiáng)勢(shì)資源無強(qiáng)勢(shì)資源 有強(qiáng)勢(shì)資源有強(qiáng)勢(shì)資源 廣州萬科四季花城廣州萬科四季花城 深圳華僑城深圳華僑城 詳細(xì)內(nèi)容參看附錄 3 廣州萬科四季花城第一居所為主的大盤廣州萬科四季花城第一居所為主的大盤 1.1.背景：交通不便，區(qū)域認(rèn)知度低背景：交通不便，區(qū)域認(rèn)知度低 2.2.解決：配套先行，區(qū)域打造2、先行；解決：配套先行，區(qū)域打造先行； 穩(wěn)健的、面對(duì)主流的定位穩(wěn)健的、面對(duì)主流的定位 成熟產(chǎn)品線的復(fù)制，適應(yīng)當(dāng)?shù)厍闆r適當(dāng)創(chuàng)新成熟產(chǎn)品線的復(fù)制，適應(yīng)當(dāng)?shù)厍闆r適當(dāng)創(chuàng)新 前期低價(jià)位產(chǎn)品保證銷售速度，后期賺錢前期低價(jià)位產(chǎn)品保證銷售速度，后期賺錢 大量活動(dòng)營(yíng)銷立勢(shì)，配合發(fā)展戰(zhàn)略大量活動(dòng)營(yíng)銷立勢(shì)，配合發(fā)展戰(zhàn)略 3.3.項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：完善的生活配套，尤其是高檔教育配套項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：完善的生活配套，尤其是高檔教育配套 成熟的萬科產(chǎn)品線，超越區(qū)域市場(chǎng)水品成熟的萬科產(chǎn)品線，超越區(qū)域市場(chǎng)水品 4 1.1.交通不便交通不便距離城距離城 市中心區(qū)距離在市中心區(qū)距離在3030分分 鐘車程以上，在金沙鐘車程以上，在金沙 3、大橋開通前，當(dāng)?shù)鼐哟髽蜷_通前，當(dāng)?shù)鼐?民往返市區(qū)主要靠輪民往返市區(qū)主要靠輪 渡渡 2.2.陌生區(qū)域陌生區(qū)域所處金所處金 沙州地區(qū)不被廣州市沙州地區(qū)不被廣州市 民認(rèn)知，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)民認(rèn)知，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目少，缺乏人氣，項(xiàng)目少，缺乏人氣， 缺乏基本配套缺乏基本配套 3.3.非城市規(guī)劃中居住發(fā)非城市規(guī)劃中居住發(fā) 展主導(dǎo)方向展主導(dǎo)方向 4.4.品牌影響力低品牌影響力低萬萬 科進(jìn)入廣州第一個(gè)項(xiàng)科進(jìn)入廣州第一個(gè)項(xiàng) 目目 5.5.自然景觀較好自然景觀較好地地 塊內(nèi)有“六山三湖”，塊內(nèi)有“六山三湖”， 地勢(shì)起伏較大地勢(shì)起伏較大 城市核心區(qū)城市核心區(qū) 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 5 自建市政道路自建市政道路 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 完善的配套設(shè)施，尤其教育配套完善的配套設(shè)施，尤其教育配套+ +配套先行，配套先行，教育配套為亮點(diǎn)教育配套為亮點(diǎn) 消除區(qū)域陌生感，自主提升區(qū)域價(jià)值消除區(qū)域陌生感，自主提升區(qū)域價(jià)值 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，面向主流