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1、不謀全局者，不足以謀一隅 策略，先于策劃和銷售的具體動作，是關(guān)于一個項(xiàng)目的整體操盤思路。 取勢 明道 優(yōu)術(shù) 高端有市場 中端有支持 低端有保障 “勢”往往無形，卻具有方向性的推動力 2016年10月至今，調(diào)控的強(qiáng)度、密度、持續(xù)時間均創(chuàng)歷史紀(jì)錄； 供給側(cè)、需求側(cè)同時發(fā)力； 五限時代 金融面堅決去杠桿，收緊融資渠道； 客戶趨于智慧和冷靜； 強(qiáng)者恒強(qiáng)，寡頭效應(yīng)。 順勢而為事半功倍，逆勢而動事倍功半 國家宏觀經(jīng)濟(jì)面、發(fā)展紅利、人口紅利、行業(yè)趨勢、政策導(dǎo)向 城市的發(fā)展方向、板塊的規(guī)劃預(yù)期、配套建設(shè)計劃 產(chǎn)業(yè)和人口的分布、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、行業(yè)競爭格局、市場供求關(guān)系 空中地面 勢能信心 客戶的信心，項(xiàng)目的信心2、 將決定后期銷售的局面 聯(lián)動政府 政府領(lǐng)導(dǎo)親自站臺 政府規(guī)劃官方論壇 政府重點(diǎn)工程落地 政府紅頭文件背書 政府推介會/座談會 政府官方渠道推廣 政府效應(yīng)、公信背書 聯(lián)動品牌 區(qū)域品牌聯(lián)盟發(fā)布會 區(qū)域品牌聯(lián)合巡展 品牌資源整合推廣 城區(qū)發(fā)展論壇 品牌聯(lián)盟、板塊共贏 聯(lián)動媒體 媒體采風(fēng) 媒體渠道策劃 媒體內(nèi)容策劃 媒體圈層策劃 輿論造勢、全民皆知 聯(lián)動客戶 客戶講故事 種子客戶體驗(yàn) 意見領(lǐng)袖代言 商家聯(lián)盟策劃 設(shè)計互動、口碑傳播 取勢 明道 優(yōu)術(shù) 道=規(guī)律 營銷背后的邏輯 1967年，“現(xiàn)代營銷學(xué)之父”菲利普科特勒在營銷管理一書中， 提出了“ “4P”4P”營銷理論。 Product Price 3、Place PromotionProduct Price Place Promotion 產(chǎn)品策略價格策略渠道策略促銷策略 Product Price Place Promotion 產(chǎn)品策略價格策略渠道策略促銷策略 產(chǎn)品形態(tài)：高層/小高層/多層/疊墅/聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟？兩房/三房/大平層？市場 缺什么樣的產(chǎn)品？什么產(chǎn)品好銷？什么產(chǎn)品能溢價？ 戶型配比：單一類型、高低配、還是全線？ 需求滿足：落腳？婚房？學(xué)區(qū)？改善？享受？養(yǎng)老？社交？ 解決產(chǎn)品適銷對路的問題科學(xué)定位 南通云樾東方 做適銷對路的產(chǎn)品 設(shè)計背景和限制條件： 剛需板塊，高地價；地塊狹長，面寬受限 前期強(qiáng)排方案按照“極致高低配“思路，布置大量高層190戶型及小面寬別墅產(chǎn)品，脫離市場。 拿地前戶型配比 產(chǎn)品產(chǎn)品型號型號層數(shù)層數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)比例套數(shù)比例 建筑面積（）建筑面積（） 建面占比建面占比 聯(lián)排140+180140+1803 1